રીઅલ એસ્ટેટ સેકટર માટે કરવામાં આવેલી મહત્વ ની જાહેરાતો ઉપર જામનગર ના એડવોકેટ અલ્પેશ ઉપાધ્યાય નો વિશેષ લેખ

GST કાઉંન્સિલ-૩૩મી મીટીંગ તા. ૨૪.૦૨.૨૦૧૯ & ૩૪મી મીટીંગ તા. ૧૯.૦૩.૨૦૧૯

: રીયલ એસ્ટેટ સેક્ટર માટે જાહેર કરેલ રાહતોની સાદી સમજ :

“રીયલ એસ્ટેટ સેક્ટર” દ્વારા GST કાયદાના અમલ બાદ, પ્રવર્તમાન જોગવાઈઓ મુજબ ચોક્કસ અને સ્પસ્ટ જવાબદારી નક્કી કરી અને પરિપૂર્ણ કરવી એ વાસ્તવિક અને વ્યવહારિક રીતે ખુબજ જટિલ અને મુશ્કેલ છે. કાયદાની દ્રષ્ટિએ “રીયલ એસ્ટેટ સેક્ટર” માં થતા વ્યવહારો બજારમાં પર્યાપ્ત અન્ય કોઈ માલ (Goods)/સેવા(Service) કરતા સંપૂર્ણ ભિન્ન (અલગ) પ્રકારના છે. આ ક્ષેત્રની વ્યાપારિક રીત-રસમ મુજબ સામાન્ય રીતે બાંધકામ થતા યુનિટ (ફ્લેટ-બંગલો-શોપ) ના બુકિંગ, કરાર, પઝેશન સમય, સમયાંતરે અવેજ ની ચુકવણી, બિલ્ડીંગ કંમ્પલીશન પરમીશન, પઝેશન અને આખરે વેચાણ દસ્તાવેજ સમયે વ્યવહાર પૂર્ણ થયેલ ગણાય.

 GST કાયદા હેઠળ વેરો ભરપાઈ કરવાની જવાબદારી ;

(૧) વેચાણના હેતુથી બાંધકામ થતા ફ્લેટ, બંગલો, શોપ, કોમર્શીયલ કોમ્પલેક્ષ કે તેના યુનિટ પેટે મેળવેલ અંશત: કે પૂર્ણ અવેજ GST કાયદા હેઠળ સપ્લાય ગણાશે,;
(૨) પરંતુ, જો “સંબંધિત સત્તાધિકારી” પાસેથી બાંધકામ પૂર્ણ થયાનું કંમ્પલીશન સર્ટીફીકેટ મળ્યા તારીખ બાદ સંપૂર્ણ અવેજ મેળવી વેચાણ કરવામાં આવે, તો તેના પર GST લાગશે નહી,;
(3) આથી, “સંબંધિત સત્તાધિકારી” પાસેથી કંમ્પલીશન સર્ટીફીકેટ મળ્યા તારીખ પહેલા, સંપૂર્ણ કે અંશત: અવેજ મેળવીને કરેલ સપ્લાયના વ્યવહાર પર GST ભરવાની જવાબદારી થાય.

 વર્તમાન GST દર;

રીયલ એસ્ટેટ સેક્ટર પર GST કાયદા હેઠળ વર્તમાન @૮% (સરકારી યોજનાઓ ના બાંધકામ પર) અથવા @૧૨% (અન્ય બાંધકામ) ની વેરાકીય જવાબદારી છે. જેમાંથી ડેવલપરે બાંધકામ માટે મેળવેલ માલ અને સેવાઓ પર ચૂકવેલ GST ની ક્રેડીટ બાદ કરી નેટ GST ભરપાઈ કરવાનો રહે છે. જો ક્રેડીટ GST ની જવાબદારી કરતા વધારે હશે તો, જતી કરવાની રહેશે, રીફંડ મળી શકશે નહી.

 રીયલ એસ્ટેટ સેક્ટર માટે જાહેર કરેલ રાહત;

તા. ૨૪.૦૨.૨૦૧૯ ના રોજ મળેલ GST કાઉંન્શીલ ની મીટીંગમાં રીયલ એસ્ટેટ સેક્ટર માટે GST ના દરમાં રાહત જાહેર કરી અને નવા @૧% અને @૫% ના દરોની દરખાસ્ત કરવામાં આવેલ. આ નવા દરો તા. ૦૧.૦૪.૨૦૧૯ થી અમલી બનશે તેવું જાહેર કરવામાં આવેલ.

આજરોજ ની GST કાઉંન્શીલની ૩૪-મી મીટીંગમાં @૧% અને @૫% ના દરો માટેની શરતો, મર્યાદાઓ અને ઓન-ગોઇંન્ગ પ્રોજેક્ટ માટેની શરતો GST કાઉંન્શીલ દ્વારા જાહેર કરવામાં આવેલ છે. આ ઘટાડેલા વેરાના દરની રાહત મહદ્દ અંશે રહેણાંક માટેના ઘર-ફ્લેટ પૂરતીજ સીમિત રહેશે. સંપૂર્ણ કોમર્શિયલ બાંધકામ માટેના પ્રોજેકટ ને આ લાભ મળી શકશે નહિ. GST કાઉંન્શીલની મીટીંગ બાદ જાહેર કરેલ પ્રેસ-નોટ મુજબ રીયલ એસ્ટેટ સેક્ટર માટે જાહેર કરેલ રાહતની સંક્ષીપ્તમાં સમજ નીચે મુજબ છે.

વેરાના દર @૧% અથવા @૫% નો લાભ ક્યારે મળી શકશે :
તા. ૦૧.૦૪.૨૦૧૯ ના રોજ ચાલુ પ્રોજેક્ટ તથા નવા શરુ થતા પ્રોજેક્ટ ને નવા ઘટાડેલા દરનો લાભ નીચે મુજબ મળી શકશે;

 (૧) GST @ ૧% :

ઇન્પુટ ટેક્ષ ક્રેડીટ નહી મળવા ની શરતે “Affordable Houses” ના બાંધકામ માટે ઘટાડેલા GST દર @૧% નો લાભ મળી શકશે;
– “Affordable Houses” ની જાહેર કરવામાં આવેલ વ્યાખ્યા મુજબ, જે ઘર ની કિંમત રૂ. ૪૫ લાખથી ઓછી હોય અને કાર્પેટ એરિયા ૬૦ સ્ક્વેર મીટર થી ઓછો (નોન-મેટ્રો સીટીઝ માટે) અથવા કાર્પેટ એરિયા ૯૦ સ્ક્વેર મીટર થી ઓછો (મેટ્રો સીટીઝ માટે) હોય તે “Affordable Houses” ગણાશે અને ઘટાડેલા દર @૧% નો લાભ મળશે, તેમજ,
– વર્તમાનમાં જેના પર @૮% GST લાગુ છે, તેવા કેન્દ્ર અને રાજ્ય સરકારની હાઉસિંગ સ્કીમો ના બાંધકામ ને “Affordable Houses” તરીકે ઘટાડેલા દર @૧% નો લાભ મળશે.

 (૨) GST @ ૫% :

ઇન્પુટ ટેક્ષ ક્રેડીટ નહી મળવા ની શરતે નીચે મુજબ ના બાંધકામો માટે ઘટાડેલા GST દર @૫% નો લાભ મળી શકશે;

– Affordable Houses સિવાયના ધર (મકાન) માટે ના ઓન-ગોઇંગ પ્રોજેક્ટો, કે જેમાં મકાન તા. ૦૧.૦૪.૨૦૧૯ પહેલા કે બાદ બુક કરવામાં આવેલ હોય, તો પણ નવા ઘટાડેલા દર @૫% નો લાભ તા. ૦૧.૦૪.૨૦૧૯ અને ત્યાર બાદ બાકી ચૂકવવાના હપ્તાઓ માટે મળી શકશે,
– Affordable Houses સિવાયના તમામ નવા પ્રોજેક્ટો ને નવા ઘટાડેલા દર @૫% નો લાભ મળશે,
– રહેણાંક માટેના રેસીડેન્શીંયલ રીયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટ (RREP) માં કોમર્શીયલ શોપ્સ-ઓફીસીઝ નું બાંધકામ, પ્રોજેક્ટના કુલ બાંધકામ કાર્પેટ એરિયા ના ૧૫% થી ઓછુ હશે તો-જ @૫% ઘટાડેલ વેરા દરનો લાભ મળશે.
– કોમર્શીયલ શોપ્સ-ઓફીસીઝ પર ઘાટાડેલા દરનો લાભ મળશે નહિ, પરંતુ પૂરા દરે વેરો ભરવાનો રહેશે.

 ઘટાડેલ વેરાના દર @૧% અને ૫% માટેની અન્ય શરતો:

– ઇન્પુટ ટેક્ષ ક્રેડીટ મળી શકશે નહી,
– પ્રોજેક્ટ માટે કરેલ કુલ માલ (ઇન્પુટ) અને સેવાઓ (ઇન્પુટ સર્વિસીઝ) ની ખરીદી ના ૮૦% જેટલી ખરીદીઓ GST કાયદા હેઠળ નોંધાયેલ વેપારી પાસેથી કરવાની રહેશે. [જેમાં કેપિટલ ગુડ્સ – TDR/JDA, FSI, Long Term Lease (Premium) નો સમાવેશ થશે નહી].
– જો ઉપરોક્ત શરત મુજબ નોંધાયેલ વેપારીની ખરીદીઑ કુલ ખરીદીના ૮૦% થી ઓછી હશે તો, તફાવત ની રકમ પર @૧૮% લેખે રિવર્સ ચાર્જ (RCM) ની જોગવાઈ હેઠળ GST ભરવાનો રહેશે.
– GST નંબર ના હોય તેવા વેપારી પાસેથી કરેલ;
(૧) સિમેન્ટ ની ખરીદી પર ૨૮% લેખે રિવર્સ ચાર્જ (RCM), અને
(૨) કેપિટલ ગુડ્સ ની ખરીદી પર લાગુ પડતાં દરે રિવર્સ ચાર્જ (RCM),
ભરવાનો રહેશે.

 વર્તમાન ચાલુ પ્રોજેકટસ માટે નવા વેરાના દર માં તબદીલી (Transition) બાબત:

– જે પ્રોજેકટ તા. ૩૧.૦૩.૨૦૧૯ ના રોજ પૂર્ણ થયેલ ના હોય તેમજ બાંધકામ અને બુકિંગ તા. ૦૧.૦૪.૨૦૧૯ પહેલા શરૂ કરેલ હશે, તેને ઓન-ગોંઇન્ગ પ્રોજેકટ ગણાશે.
– આવા કેઇસમાં, નવા દરે વેરો ભરવાના વિકલ્પનો સ્વીકાર કર્યે, જાહેર કરે તે પદ્ધતિ થી ટેક્ષ ક્રેડિટ ની તબદીલી (Transition) ગણત્રી કરવાની રહેશે.
– ઓન-ગોંઇન્ગ પ્રોજેકટ માં નવા દરે વેરો ભરવાના વિકલ્પનો સ્વીકાર કર્યે, પ્રોજેકટ ની કુલ ITC અને તા. ૦૧.૦૪.૨૦૧૯ ના રોજ કેટલું બાંધકામ પૂર્ણ થયેલ છે, તે રેશિયો નક્કી કરવાનો રહેશે. ત્યાર બાદ બુકિંગ કરેલ યુનિટ અને મેળવેલ પેમેન્ટ (Invoicing) ને આધારે મળવાપાત્ર ITC ની ગણત્રી કરવાની રહેશે.
– ઓન-ગોંઇન્ગ મિક્ષ પ્રોજેકટ (રહેણાક અને કોમર્શિયલ) માં, પ્રો-રેટા મુજબ કોમર્શિયલ યુનિટો ના કાર્પેટ એરિયા પ્રમાણે મળવાપાત્ર ITC ની ગણત્રી કરવાની રહેશે. જેના પર ૦૧.૦૪.૨૦૧૯ બાદ પણ, વેરાનો દર @૧૨% રહેશે.
– મળવાપાત્ર ITC (ટેક્ષ ક્રેડિટ) સંબંધે નવા નિયમો જાહેર કરવામાં આવશે.

GST કાઉંન્શીલની ઉપરોક્ત દરખાસ્તો ને કાયદાકીય સ્વરૂપ, આ સંબંધે જરૂરી નોટિફિકેશનો ઇસ્યુ થયા બાદ મળેલ ગણાશે.

For Upadhyay& Co.
AlpeshUpadhyay
Advocate.
Date: 19th, March, 2019.

Meanings:
TDR = Transfer of Development Right.
JDA = Joint Development Agreement.
FSI= Floor Area Ratio.