શું નોટબંધી પછી આવશે મિલ્કત બંધી??

By ભવ્ય પોપટ,

મોદી સરકાર દ્વારા મ્યાંમાર તથા પાકિસ્તાન ના આતંકવાદી ઉપર કરવામાં આવેલ સર્જિક્લ સ્ટ્રાઈક તથા એરસ્ટ્રાઈક જેટલી મહત્વ ની સ્ટ્રાઈક નોટબંધી ને ગણી શકાય. નોટબંધી આવ્યા ત્યાર થી વિરોધ પક્ષો એક સુરે નોટબંધી ને દેશ વિરોધી તથા દેશના નાગરિકો ને હેરાન કરનારી ગણાવી રહ્યા હતા. મોદી સરકાર દ્વારા લાગુ કરવામાં આવેલ જી.એસ.ટી. નો પણ વિરોધ વિરોધ પક્ષો દ્વારા કરવામાં આવી રહ્યો હતો. વિરોધ પક્ષો એવું માનતા હતા કે નોટબંધી ના કારણે લોકો ને પડેલ તકલીફો ના કારણે લોકો મોદી સરકાર ને 2019 ની લોકસભા ની ચૂટણી માં જવાબ આપશે. પણ જ્યારે 23 મે ના રોજ આ ચૂટણી ના પરિણામો આવ્યા ત્યારે વિરોધ પક્ષો ને જવાબ મળી ગયો કે લોકો એ છેલ્લા 5 વર્ષ ના મોદી શાશન થી ખુશ છે. આનો અન્ય અર્થે એ પણ ન કરી શકીએ કે સર્જિક્લ સ્ટ્રાઈક, એર સ્ટ્રાઈક, નોટબંધી, જી.એસ.ટી. અમલીકરણ સહિત ના નિર્ણય ઉપર આમ જનતા એ મહોર મારી આપી? હું અંગત રીતે ચોક્કસ માનું છું કે ચૂટણી ના પરિણામ એ નોટબંધી જેવા મુશ્કેલ નિર્ણયો માં જનતા મોદીસાહેબ ની સાથે ઊભી છે તેની પ્રતીતિ કરાવે છે. મારૂ ચોક્કસ માનવું છે કે મોદી સાહેબ ની બીજી ટર્મ માં નોટબંધી જેવા અનેક “બોલ્ડ” નિર્ણયો લેવામાં આવશે. આ પ્રકાર ના “બોલ્ડ” નિર્યાય માં શું આવી શકે છે “મિલકતબંધી”??? આવો જોઈએ…

નોટબંધી લઈ આવવાનું કારણ ભારતીય અર્થતંત્ર માં રોકડ માં જે કળા નાણાં નું ચલણ છે તે ઘટાડવાનું હતું. પણ સૌ કોઈ જાણે છે કે ભારતીય અર્થતંત્ર માં જો કોઈ જગ્યાએ સૌથી મોટું કાળું નાણું સમયેલું છે તે ક્ષેત્ર “રિયલ એસ્ટેટ” નું છે. સ્થાવર મિલકત માં મોટા પ્રમાણ માં કળા નાણાં નું ચલણ છે. આજે પણ કોઈ ફ્લેટ, મકાન, પ્લોટ લેવા કોઈ વ્યક્તિ જાય ત્યારે તેમને કહેવામા આવે છે કે મિલ્કત ની કિમત 30 લાખ છે, તેમાં દસ્તાવેજ 10 લાખ નો બનશે તથા ઓન ના 20 લાખ રહેશે!!! આ ઓન ની રકમ ના કારણે ભારત ભર માં અનેક ઘર લેવા ની જરૂરિયાત ધરાવતા પરિવારો ઘર વિહોણા રહી જાય છે. એક તો એમની પાસે ઓન આપી શકાય એટલું કાળું નાણું હોતું નથી અને દસ્તાવેજ માત્ર 10 લાખ નો થતો હોવાથી બેન્ક એમને 10 લાખ ના દસ્તાવેજ ઉપારજ લોન આપતી હોય છે. ભા.જ.પ. ના વિઝન ડૉક્યુમેન્ટ માં 2022 સુધીમાં તમામ ઘર વિહોણા ને ઘર આપવા અંગે વચન આપવામાં આવ્યું છે. સરકાર LIG (લો ઇન્કમ ગ્રૂપ) MIG (મીડિયમ ઇન્કમ ગ્ર્પ) જેવી અનેક સ્કીમો દ્વારા લોકો ને ઘર ચોક્કસ આપવી શકે પરંતુ આ રીતે ઘર અપાવવા માં ઘણી મર્યાદાઓ રહેલી હોય છે. પણ જો “રીઅલ એસ્ટેટ” માં રહેલ કળા નાણાં ના તત્વ ઉપર જો અંકુશ મૂકવામાં આવે તો ચોક્કસ મોટા પ્રમાણમા જરૂરિયાત વાળા લોકો આ ઘર ખરીદવાના સ્વપ્ન ને મૂર્તિમંત કરી શકે છે.

કેવી રીતે આવી શકે આ “મિલકત બાંધી”:         

થીયરી 1:

એક થીયરી પ્રમાણે સરકાર વ્યક્તિ ને મિલકત ખરીદવા ની સંખ્યા ની મર્યાદા ઠેરવી શકે છે. જો આમ કરવામાં આવે તો એક ને એક વ્યક્તિ અમુક સંખ્યા થી વધારે મિલકત ખરીદી શકે નહીં.

ફાયદા:

• માંગ માં ઘટાડો આવે અને ભાવ થોડા સંકોચય અને જરૂરિયાત વાળા લોકો ઘર ખરીદી શકે.

• હાલ જે તેજી દેખાઈ રહેલ છે તેના મૂળ સ્થાને રોકાણકાર છે. જ્યારે આ થીયરી લાગુ કરવામાં આવે તો તેજી મૂળભૂત રીતે જરૂરિયાત ઉપર થી ઊભી થશે ને વધુ સ્થાયી રહેશે.

મર્યાદાઓ:

• આ થીયરી મુજબ જો અમલવારી થાય તો સૌપ્રથમ આ મિલ્કત ધારણ કરવાની મર્યાદા ને ભારતીય બંધારણ ના અનુછેદ 19 મુજબ સ્વતંત્રતા ના હક્ક પર તરાપ તરીકે વાડી અદલતો અથવા સર્વોચ્ચ અદાલત માં ચેલેન્જ કરવામાં આવી શકે છે. આ ઉપરાંત આ થીયરી મુજબ કરવામાં આવે તો શક્ય છે કે માંગ ઘટતા મિલ્કત ના ભાવ થોડા ઓછા થાય પરંતુ ઘર ખરીદનારા માટે છતાં પણ આ ભાવ તેમની મર્યાદા માં ના હોય, છેલ્લે આ નિર્ણય ભયકર મંદી તરફ દોરી જાય.

થીયરી 2

અન્ય એક થીયરી મુજબ સરકાર દ્વારા “ડીમોનેટાઇઝેશન” ની જેમ મિલ્કત (ખાસ કરી ને સ્થાવર મિલ્કત) માં રહેતા કળા નાણાં ના ભાગ ઉપર વાર કરવામાં આવી શકે છે. સરકાર દ્વારા એવો કાયદો લાવી શકાય છે કે, જ્યારે કોઈ પણ મિલ્કત કોઈ વ્યક્તિ દ્વારા ખરીદવામાં આવે ત્યારે કેન્દ્ર સરકાર અથવા રાજ્ય સરકાર ને આ મિલ્કત, નોંધાવ્યા ના ત્રણ મહિના સુધીમાં (આ સમય મર્યાદા ચર્ચા નો વિષય છે તથા તેમાં પુખ્ત ચર્ચા ના અંતે નિર્ણય કરવો જોઈએ) મિલ્કત, નોંધણી કિમત કરતાં 20% વધુ ભાવે ખરીદવા નો આગ્ર હક્ક રહેશે. જેવી રીતે સરકાર રોડ બનાવવા જમીન સંપાદન કરે છે તેવી રીતે કાયદા દ્વારા આ ખરીદી નો આગ્ર હક્ક ધરાવી શકે.

ફાયદા:            

• આમ કરવાથી સ્થાવર મિલ્કત બજાર માં પ્રચલિત દસ્તાવેજ ની રકમ તથા ખરેખર રકમ વચ્ચે તફાવત ઓછો થશે. કારણકે કોઈ ખરીદનાર જો ખરેખર ચૂકવેલ કિમત થી ઓછી કિમત દસ્તાવેજ નોંધણી સમયે દર્શાવશે તો તેને હમેશા સરકાર દ્વારા ખરીદી નો ભય સતાવશે. આમ, તે પોતે ખરેખર ચૂકવેલ કિમત જ નોંધણી દસ્તાવેજ માં દર્શાવવા નો આગ્રહ રાખશે.
• બજારમાં ખરેખર કિમત તથા દર્શાવતી કિમત નો તફાવત ઓછો થશે જે થી રાજ્ય સરકાર ને સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી તથા કેન્દ્ર સરકાર ને ઇન્કમ ટેક્સ માં આનો ફાયદો થશે.
• સૌથી મહત્વનુ કળા નાણાં સાચવવા ના સ્ત્રોત તરીકે ઉપયોગ બંધ થશે અને કાળા નાણાં સાચવનાર મુશ્કેલી માં આવશે.
• કાળા નાણાં ઉપર ચાલતી સમાંતર અર્થતંત્ર ઉપર આ મોટો વાર હશે.

ગેર ફાયદા:

• આ થીયરી ને પણ વ્યક્તિગ્ત સ્વતંત્રતા પર તરાપ તરીકે જોઈ શકાય છે.
• મોટા પાયે દેશ ના મોટા માથાઓ નું રોકાણ સ્થાવર મિલ્કત માં હોય, આ પ્રકાર ની થીયરી લાગુ પાડવી રાજનૈતિક રીતે સહેલી નથી.
• મિલ્કત ખરીદી નો અગ્ર હક્ક રાજ્ય સરકાર ને મળે કે કેન્દ્ર સરકાર ને એ અંગે પણ મંતવ્ય ફેર નો અવકાશ છે.
• રાજનૈતિક કે વ્યક્તિગ્ત દુશ્મની માટે પણ સરકાર, વિપક્ષો સામે આનો ઉપયોગ કરી શકે તેવી શક્યતા નકારી શકતી નથી.
• આ ફેરફારો ના કારણે જેઓ પાસે જૂની મિલકતો છે તેમણે જો મિલકતો વેચવાની થાય તો મોટી ઇન્કમ ટેક્સ ની જવાબદારી આવી શકે છે. કારણકે જૂની ખરીદી ખૂબ ઓછી રકમ ની નોંધણી હોય અને હવે જ્યારે ઊંચી રકમ પર નોંધણી કરવામાં આવે તો આવક વેરા ની જવાબદારી ખૂબ મોટી આવી શકે.
• જો આવી જૂની મિલ્કત વેચવાની ના હોય અને સ્વ વપરાશ માટે રાખવાનીજ હોય તો તેઓના ઉપર કોઈ અસર થઈ શકે નહીં.
• હાલ માં મોટા ભાગ ના રાજ્યો માં સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી ના દરો ખૂબ ઊંચા છે. આ દરો ઊંચા હોવાનું કારણ એ મનાય રહ્યું છે કે સરકાર જાણે છે કે સ્થાવર મિલકત ની નોંધણી માં વાસ્તવિક કિમત કરતાં ખૂબ ઓછી કિમત દર્શાવતી હોય છે. પરંતુ જ્યારે આ પ્રમાણે કાયદો લાવવા માં આવે તો રાજ્ય સરકારો એ આ સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી ઘટાડવી જ જોઈએ.

જૂની મિલકતો ધરાવનાર માટે લાવી શકાય “વન ટાઈમ રી વેલ્યુએશન સ્કીમ”:

ઉપર જણાવ્યા મુજબ જ્યારે કોઈ વ્યક્તિ આ કાયદા ના અવલવારી પહેલા થી કોઈ મિલ્કત ધરાવતા હોય, તેમણે આ કાયદો અમલી બનવાના કારણે મોટી ઇન્કમ ટેક્સ ની જવાબદારી આવી શકે છે. આવા કિસ્સા ના નિવારણ માટે કેન્દ્ર સરકાર તથા રાજ્ય સરકારો આવા વ્યક્તિઓ ને “વન ટાઈમ રીવેલ્યૂએશન” નો મોકો આપી શકે છે. 10 % ના સામાન્ય દરે વ્યક્તિ પોતાની નોંધણી સમયે દર્શાવેલ કિમત ને બજાર ભાવ સાથે ફેરઆકારણી કરવાનો મોકો આપવો જોઈએ. રાજ્ય સરકારો એ પણ આ પ્રકાર ના “વન ટાઈમ રીવેલ્યૂએશન” ઉપર 1% જેવી રાહત દર ની સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી લઈ શકે છે. આમ, કરવાથી વાસ્તવિક કિમત થી નજીક કે તેટલીજ રકમ પડતર બની જવાના કારણે વેચનાર પણ વાસ્તવિક કિમત ઉપર વેચાણ દસ્તાવેજ બનાવવા રાજી થશે.

આ મિલ્કત માટે ના કળા નાણાં ઉપર નો પ્રહાર થોડા નાગરિકો માટે વજ્રઘાત સાબિત થશે. પરંતુ મોટા પ્રમાણમા નાગરિકો માટે આ લાભદાયી થશે. મિલ્કત ના બજાર માં ફુગ્ગા જેવી તેજી ના બદલે વાસ્તવિક તેજી આવશે અને કળા નાણાં ની સમાંતર અર્થતંત્ર ઉપર અંકુશ લાગશે. ભારત ખરેખર “ડેવ્લોપિંગ નેશન” માથી “ડેવલોપડ્ડ નેશન” બનશે.

(લલિત ગણાત્રા, પ્રેસ રિપોર્ટર, જેતપુર તથા દિવ્યેશ સોઢા, ટેક્સ વિષેશજ્ઞ, પોરબંદર દ્વારા ઉપયોગી માર્ગદર્શન બદલ આભાર)

ભવ્ય પોપટ, ટેક્સ ટુડે

(ખાસ નોંધ: આ લેખ માં આધારભૂત માહિતી કરતા વધુ લેખક ના વિચારો ઉપર થી લખવામાં આવેલ છે. લેખક છેલ્લા 10 વર્ષ કરતાં વધુ સમય થી ટેક્સ એડવોકેટ તરીકે પ્રેક્ટિસ કરે છે. તેઓના અનુભવ ઉપરથી આ લેખ લખવામાં આવ્યો છે)