“ડીમોલિશન” કરેલી મિલકત ઉપર કેપિટલ ગેઇન કેવી રીતે ગણવો?
By પ્રશાંત દેશાવલ, એડવોકેટ
આજે આપણે વાત કરીશું કે “ડિમોલિશ્ડ” કરેલી મિલકત ઉપર કેપિટલ ટેક્ષ કેવી રીતે ગણવો? કેપિટલ ઇનકમ ઉપર ટેક્સ ની ગણતરી કરવા માટે ની ઘણી જુદી જુદી પદ્ધતિઓ છે જે ઘણી અલગ અલગ શ્રેણીઓ માં વિભાજિત થયેલ છે. જેમ કે રહેણાક મિલકત, વ્યાવસાયિક મિલકત, કૃષિ મિલકત આ બધાની કેપિટલ ઇનકમ ઉપર ટેક્સ ગણવાની પદ્ધતિઓ જુદી જુદી હોય છે.
“ડિમોલિશ્ડ” કરેલી મિલકત એટલે મિલકત ને કાઢી નાખવાની ક્રિયા અથવા મિલકત ને સંપૂર્ણપણે અથવા મિલકત નો થોડો ઘણા ભાગ નો નાશ કરવો. મિલકત ને “ડિમોલિશ્ડ” કરવાની ક્રિયા ના ઘણા બધા કારણો હોય શકે છે, જેમ કે મિલકત નું પુનરાવર્તન કરવું, વહેચવી, ફરીથી નવી બનાવવી અને એ મિલકત ને વાપરવાની યોજના બદલવી. આ બધાં કારણો હોય છે મિલકત ને “ડિમોલિશ્ડ” કરી નાખવાં માટે ની. હવે આપણે તે ભાંગેલી મિલકત ની ઇનકમ ટેક્ષ ની ગણતરી કેવી રીતે કરી શકાય એ જોશું.
ઇનકમ ટેક્ષ ની ગણતરી :
જો કરદાતા પાસે લાંબા સમય ના મિલકત ની આવક હોય અને એ આવક ને તેણે રહેણાક મિલકત માં રોકાણ કરેલ હોય જે તેણે ઇનકમ ટેક્ષ એક્ટ ની કલમ 54F હેઠળ છુટ લેવા માટે રોકાણ કર્યું હોય. અને પાછળથી જો એ કરદાતા ને એ રહેણાક મિલકત ને “ડિમોલિશ્ડ” કરી નાખવાનું લાઇસન્સ મળ્યું હોય તો એ કરદાતા ને ઇનકમ ટેક્ષ હેઠળ કઈ પણ છુટ નહીં મળી શકે, જો એ મિલકત ઉપર એ કોઈ વ્યાવસાયિક કાર્ય માટે બનાવી હોય તો.
જો કે કલમ 54F નો હેતુ રહેણાક મિલકત માં બાંધકામ વધારવા માટે નો ઉત્સાહ વધારવા માટે નો છે. તો જો કરદાતા તેની રહેણાક મિલકત ને “ડિમોલિશ્ડ” કરી નાખે અને બીજું કોઈ ઘર અથવા મકાન બનાવે તો તેને કલમ 54F હેઠળ છુટ મળી શકે છે.
આપણે હમેશાં સાવધાની રાખવી જોઈએ જ્યારે આપણે લાંબા સમયની કેપિટલ ઇનકમ ઉપર છુટ લઈએ ત્યારે, કેમકે, ટેક્ષ અધિકારીઓ જીણવટ પૂર્વક તપાસ કરતાં હોય છે કે આ ભંગાણ નું કારણ ઇનકમ ટેક્ષ માં છુટ મેળવવા માટે તો નથી ને? અને એ ભંગાણ કોઈ બિનરહેવાશી અથવા વ્યાવસાયિક હેતુ માટે તો નથી થયું ને? જો એ ભંગાણ બિનરહેવાશી અથવા વ્યાવસાયિક હેતુ માટે થયું હોય તો તેના ઉપર ઇનકમ ટેક્ષ ની ગણતરી કેપિટલ ઇનકમ ટેક્ષ ના ધોરણો મુજબ થશે. તેમ પણ, ત્યાં વિવિધ પરિસ્થિતીઓ એવી હોય છે કે જેમાં રહેણાક મિલકત ના ભંગાણ ઉપર પણ ટેક્ષ ની છુટ મળે છે. આ ગણતરી ને સમજવા માટે આપણે એક ઉદાહરણ લઈએ.
ઉ.ત.; મીનળ પાસે બેંગ્લોર માં એક વારસાયીત મકાન છે. મકાન જૂનું અને જર્જરિત હોવા છતાં તે મકાન ને તેણે વહેચવાનો નિર્ણય કર્યો. તે મકાન ની સારી કિમત મેળવવા તેણે જૂના મકાન ને “ડિમોલિશ્ડ” કરી નવું મકાન બનાવવાનો નિર્ણય કર્યો. હવે તે વિચાર માં પડી ગયા કે તે મકાન ની કેપિટલ ઇનકમ કઈ ગણાશે. લાંબા સમય ગાળા ની આવક કે ટૂંકા સમય ગાળા ની આવક? અને તેની ઉપર ટેક્ષ કેવી રીતે ગણવો?
ટેક્ષ ની ગણતરી :
જોકે જમીન લાંબા સમય ગાળા ની છે, તો નવું બાંધકામ પણ લાંબા સમય ગાળા તરીકે નું ગણાશે. નવા બાંધકામ ની કિમત ઇન્ડેક્સ ૨૦૧૮ પ્રમાણે ગણાશે. પણ મિલકત લાંબા સમય ગાળા ની ગણાશે.
જૂના મકાન ની કિમત ૨૦૦૧ ના કોસ્ટ ઇન્ડેક્સ પ્રમાણે ગણાશે. તેથી મકાન ની કિમત ની સાથે સાથે નવા બાંધકામ ની કિમત પણ કુલ કિમત માં ગણાશે. જ્યારે જૂના વ્યાજબી બજાર ભાવ ૨૦૧૯ ના ઇન્ડેક્સ પ્રમાણે ગણાશે. નવા બાંધકામ ની કિમત અને ભંગાણ ની કિમત ને કોઈ ઇંડેક્ષસેસન લાગું નહીં પડે કેમકે તેનું બાંધકામ વેચાણ ના વર્ષ માં જ થયું છે.
તેથી જ, ૨૦૧૯ માં કેપિટલ ઇનકમ = વેચાણ કિમત (-) ૨૦૦૧ ની વ્યાજબી બજાર ભાવ (X) ૨૦૧૯ નું કેપિટલ ઇન્ડેક્સ (÷) ૧૦૦ (+) નવા બાંધકામ ની કિમત.
બીજો એક મહત્વ નો મુદ્દો એ છે કે વારશાઈ ના કેસ માં, સ્વીકૃતિનો ખર્ચ સૌથી મહત્વ નો મુદ્દો છે જે તેના પહેલા ના માલિક જે તે મિલકત ના અસલી માલિક જેણે તે મિલકત ને ખરીદી છે. જો તે અસલી માલિક પાસે તે મિલકત ૧ એપ્રિલ ૧૯૮૧ પહેલા ની હોય તો તેમની પાસે વિકલ્પ હોય છે કે તે મિલકત ની અસલી કિમત અથવા ૧ એપ્રિલ ૨૦૦૧ માં તે મિલકત નો વ્યાજબી બજાર ભાવ બન્ને માથી જે વધારે હોય તે લઈ શકે છે. તે મિલકત ના ભંગાણ ની અને નવા રહેણાક બાંધકામ ની કિમત તેની સુધારા ની કિમત તરીકે ગણી અને તેની કિમત માં ઉમેરાશે.
