“રિયલ એસ્ટેટ” ના વ્યવહારોમાં “કેશ લેસ” થવા સરકાર દ્વારા આપવામાં આવે પ્રોત્સાહનો!

By Bhavya Popat

08 નવેમ્બરના રોજ નોટબંધી અંગેના નિર્ણયને 8 વર્ષ થયા છે પૂરા, “રિયલ એસ્ટેટ” સિવાય મોટાભાગના વ્યવહારોમાં ઓછું થયું છે “બ્લેક મની” નું દૂષણ!!

મોદી સરકારના સૌથી મહત્વકાંક્ષી બહાદુરી પૂર્વકના પગલાં તરીકે નોટબંધીને જોવામાં આવે છે. નોટબંધીના કારણે જમીની સ્તરે  શું ફાયદો થયો કે શું નુકસાન થયું તે અંગે તો પાછલા આઠ વર્ષમાં અનેક ચર્ચાઓ થઈ છે. ઘણા મોટા પ્રમાણમા લોકો આ નોટબંધીને નિષ્ફળ ગણતાં હોય છે તો મારા જેવો વર્ગ પણ છે કે જે નોટબંધીને સફળ ગણી રહ્યા છે. મારા અંગત મત મુજબ નોટબંધીના લાંબાગાળાના ઉદેશ એવા “કેશ લેસ ઈકોનોમી” માં ઘણા બધી સફળતા મળી છે. હા, માત્ર નોટબંધીના કારણે જ આ સફળતા મળી છે એવું કહી શકી નહીં. રિઝર્વ બેન્ક ઓફ ઈન્ડિયા (RBI) દ્વારા UPI ને આપવામાં આવેલ ઉત્તેજન,  કોરોના વગેરે પણ આ “લેસ કેશ ઈકોનોમી” માટે જવાબદાર છે. પણ નોટબંધીને આ તરફની શરૂઆત તો ચોક્કસ ગણી શકાય.

કેશ લેસ” તો નહીં પણ “લેસ કેશ ઈકોનોમી” એ છે આજની હકીકત

નોટબંધી નો મુખ્ય હેતુ કરચોરી ડામવાનો અને અર્થતંત્રમાં રહેલ કાળુંનાણું બહાર લાવવાનો હતો. પરંતુ આ સાથે જ  “કેશ લેસ ઈકોનોમી” એટ્લે કે રોકડ વ્યવહાર ના થતાં હોય તેવું અર્થતંત્ર ઊભું કરવાનો પણ હતો. આપણે સૌ જાણીએ છીએ કે કાળાનાણાંનો ઉપયોગ મોટા પ્રમાણમા રોકડ વ્યવહાર માંજ થઈ શકે. નોટબંધીના લાંબાગાળાના ફાયદામાં “કેશ લેસ ઈકોનોમી” નું નિર્માણ કરવાનો પણ હેતુ રહેલો હતો. આજે જે મોટા પ્રમાણમા ગૂગલ પે, ફોન પે વગેરે જેવા UPI નો ઉપયોગ થઈ રહ્યો છે તે જોતાં એટલું ચોક્કસ કહી શકાય કે ભલે મોટા વિકસિત દેશોની જેમ “કેશ લેસ ઈકોનોમી” હજુ શક્ય બની નથી પરંતુ “લેસ કેશ ઈકોનોમી” બનવામાં તો ચોક્કસ સફળતા મળી છે.

UPI નો મોટા પ્રમાણમા થઈ રહ્યો છે ઉપયોગ:

આપણે સૌ જોઈ શકીએ છીએ કે રોજબરોજના વ્યવહારોમાં UPI (ગૂગલ પે-ફોન પે વગેરે) નો ઉપયોગ ખૂબ વધી રહ્યો છે. વ્યક્તિએ પોતાના રોજબરોજના જીવનમાં આ UPI ને સંપૂર્ણ પણે અપનાવી લીધું છે. નાનામાં નાની પાનની દુકાન હોય કે કોઈ વિશાળ મોલ હોય, નાણું ગેસ્ટ હાઉસ હોય કે મોટી ફાઇવ સ્ટાર હોટેલ હોય, પાણીપૂરી વેચતાં ભૈયા હોય કે મોટી રેસ્ટોરન્ટ, દૂધનું વેચાણ કરતું કેન્દ્ર હોય કે પેટ્રોલ પંપ હોય, રિક્ષા હોય કે લકસરી બસ તમામ જગ્યાએ UPI દ્વારા પેમેન્ટ એ સર્વમાન્ય બની ગયું છે.

UPI વ્યવસ્થાની વાત કરીએ તો વેપારી-ધંધાર્થી અને ગ્રાહક બન્ને આ પદ્ધતિથી ખુશ હોય તેવું માની શકાય. ગ્રાહક માટે પોતાના રોજબરોજના જીવનમાં રોકડની હેરફેર કરવાની જરૂર રહેતી નથી જ્યારે બીજી બાજુ વેપારી-ધંધાર્થી પણ રોજ બરોજની છૂટા (ચેન્જ) આપવાની મગજમારીથી, બેન્કમાં રોકડ જમા કરાવવાની કામગીરીથી બચી રહ્યા છે. ખુબ સરળ, પારદર્શક અને ખર્ચ વગરની વ્યવહારની આ પદ્ધતિ હવે તમામ લોકો એ સ્વીકારી લીધી છે.      

સરકાર દ્વારા “કેશ લેસ” વ્યવહારોને ઉતેજન આપવા “રિયલ એસ્ટેટ” વ્યવહારો ઉપર આર્થિક પ્રોત્સાહન આપવા છે જરૂરી:

ઉપર આપણે જેમ વાત કરી તેમ આજે રોજબરોજના વ્યવહારોમાં UPI નો ઉપયોગ ખૂબ મોટા પ્રમાણમાં થઈ રહ્યો છે. આજે, સૌથી વધુ જો રોકડનો ઉપયોગ જ્યાં થઈ રહ્યો છે તે ક્ષેત્ર “રિયલ એસ્ટેટ” ને ગણી શકાય. મિલ્કત ખરીદ વેચાણમાં આજે પણ મોટા પ્રમાણમા રોકડનો ઉપયોગ થઈ રહ્યો છે. ઇન્કમ ટેક્સ કાયદાની જોગવાઈ હેઠળ મિલ્કત વેચાણ સંદર્ભે 20000 થી ઉપરની રકમ રોકડમાં લઈ શકાતી નથી. આનો અર્થ એવો ગણી શકાય મિલ્કત ખરીદ-વેચાણ ના વ્યવહારમાં કે 20000/- થી ઉપરના તમામ રોકડના વ્યવહારો “બ્લેક” (કાળા નાણાં) ના છે. આ “બ્લેક” ના વ્યવહારો કરવા માત્ર મોટા અમિર લોકો જ નહીં પણ સામાન્ય વ્યક્તિ પણ મજબૂર છે. આ મજબૂરીના ઘણા કારણો છે. ઊંચી સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી, ઊંચા ઇન્કમ ટેક્સના દર, જૂની જંત્રીઓના ઓછા ભાવના કારણે ઓછી પડતર વગેરે જેવા અનેક કારણો હોવાથી મિલ્કતના વ્યવહારોમાં આજે પણ “કેશ” ની બોલબાલા રહેલ છે.

મારા અંગત મતે “રિયલ એસ્ટેટ” એટ્લે કે મિલ્કતના વ્યવહારોમાં “કેશ” નું ચલણ ઘટાડવા કેન્દ્ર સરકાર અને રાજ્ય સરકાર દ્વારા સંકલન કરી પગલાં લેવા જરૂરી છે. મિલ્કત ધારક પાસે જે જૂની મિલકત છે તે જૂના જંત્રીના ભાવે ખરીદેલી છે. આ મિલ્કત ઉપર હાલ બજાર ભાવે વેચાણ કરવામાં આવે તો વેચનાર મોટો ઇન્કમ ટેક્સ ભરવા જવાબદાર થતાં હોય છે. આ કારણે જ રોકડનો વ્યવહાર કરી ટેક્સ બચાવવા પ્રયાસ કરવામાં આવતો હોય છે. જો આ જૂની મિલ્ક્તો બાબતે ટેક્સમાં કોઈ મોટી રાહત આપવામાં આવે તો આ તમામ વ્યવહારો જે રોકડમાં (આ સ્થાને રોકડ એટ્લે “બ્લેક” ના અર્થમાં સમજવું) થઈ રહ્યા છે તે બંધ થઈ જશે. કેન્દ્ર સરકાર દ્વારા 10 વર્ષથી વધુ તમામ મિલ્ક્તો ઉપર મૂડી નફાનો દર 5% જેવો ન્યૂનતમ કરી આપવામાં આવે તો વેચનાર વ્યવહારની પૂરી રકમ “કેશ” સિવાય જ લેવાનો આગ્રહ રાખશે. વેચનાર મિલ્કતના વેચાણ બાબતે રોકડ લેવા તૈયાર ના થાય તો ફરજિયાત ખરીદનાર દ્વારા પણ રોકડ સિવાય ચુકવણી કરવી જરૂરી બનશે. આમ, ખરીદનાર પણ મિલ્કતની ઊંચી અને સાચી કિમતે ખરીદી કરશે એટ્લે ભવિષ્યમાં આ મિલ્કતનું વેચાણ જ્યારે એ કરશે ત્યારે પણ તે ઊંચી અને સાચી કિંમત લેવાનો આગ્રહ કરશે તે સ્વાભાવિક છે. આમ, રોકડ દ્વારા કાળાનાણાં નું જે અર્થતંત્ર ચાલી રહ્યું છે તેમાં લાંબાગળે ઘટાડો થઈ શકે છે.

કેન્દ્ર સરકાર દ્વારા જેવી રીતે ઇન્કમ ટેક્સ ઘટાડવો જરૂરી છે તેવી રીતે રાજ્ય સરકાર દ્વારા પણ લેવામાં આવતી સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી પણ ઘટાડવી જરૂરી છે. 5% કે 6% જેવી સ્ટેમ્પ ડ્યૂટીના સ્થાને માત્ર 1% કે 2% જેવી ન્યૂનતમ સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી લેવામાં આવે તો ખરીદનાર પણ મિલ્કતના ઊંચા અને સાચા ભાવ ઉપર નોંધણી કરાવવા આગળ આવશે. હાલ જે “ઑન મની” ની પદ્ધતિ છે તે આ બન્ને પગલાં ના કારણે ખૂબ ઓછી થઈ શકે છે.  

“રિયલ એસ્ટેટ” કે જ્યાં હાલ મહત્તમ કાળું નાણું ફરી રહ્યું છે તેને “સ્ટ્રીમ લાઇન” કરવું ખૂબ જરૂરી છે. આ “બ્લેક મની” ની “પ્રેરેલલ ઈકોનોમી” ને અર્થતંત્રના મુખ્ય પ્રવાહમાં લાવવા સરકાર દ્વારા દંડકીયા પગલાં લેવાના બદલે ઇન્કમ ટેક્સ ઘટાડવાના તથા સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી ઘટાડવા જેવા પ્રોત્સાહક પગલાં લેવામાં આવે તો એ દિવસો દૂર નથી કે જ્યારે મિલ્કત ખરીદ વેચાણ પણ “કેસ લેસ” રીતે થશે. આમ થવાથી આપણે સંપૂર્ણ પણે “કેશ લેસ ઈકોનોમી” નહીં તો પણ “લેસ કેશ ઈકોનોમી” તરફ તો ચોક્કસ આગળ વધીશું.       

(આ લેખ જાણીતા ગુજરાતી દૈનિક ફૂલછાબની  વ્યાપારભૂમિ પૂર્તિમાં તારીખ 11 નવેમ્બરના રોજ પ્રકાશિત થયેલ છે)