જમીન-મકાનનું વેચાણ કે ખરીદી કરવાનું આયોજન છે?? આ બાબતોનું રાખો ખાસ ધ્યાન
તા. ૨૬.૧૧.૨૦૨૫: જમીન મકાન કે અન્ય સ્થાવર મિલ્કત ખરીદ કરવાનું જરૂરિયાત માટે તો સમજી શકાય પરંતુ રોકાણ બાબતે પણ આપણા સમાજમાં અનેરું મહત્વ રહેલું છે. આ મહત્વના કારણે અવારનવાર લોકો જમીનમાં-મકાનમાં-ફ્લેટમાં કે અન્ય સ્થાવર મિલ્કતમાં રોકાણ કરી યોગ્ય વળતર આવે ત્યારે વેચાણ કરતા હોય છે. જમીન-મકાન-ફ્લેટમાં કે અન્ય સ્થાવર મિલ્કતનું ખરીદ વેચાણ થવા સમયે ટેક્સ બાબતે અનેક બાબતો એવી છે કે જેનું ધ્યાન રાખવું ખુબ જરૂરી છે. આ બાબતોનું ધ્યાન નાં રાખવામાં આવેલ હોય અને ભવિષ્યમાં આ વ્યવહાર બાબતે ઇન્કમ ટેક્સ નોટીસ આવે અને મોટી રકમની જવાબદારી આવી હોય તેવા અનેક દાખલા ટેક્સ વ્યવસાયીઓના સામે આવતા હોય છે. આજે આ લેખમાં જમીન, મકાન જેવી સ્થાવર મિલ્કતની ખરીદી કે વેચાણ કરવા સંદર્ભે કઈ બાબતોનું સામાન્ય રીતે ધ્યાન રાખવું જોઈએ તે અંગે માહિતી સામાન્ય રીતે પૂછવામાં આવતા પ્રશ્ન-જવાબ સ્વરૂપે આપવામાં આવેલ છે.
૧. મે મારા વપરાશ માટે ફ્લેટ લીધો હતો. આ ફ્લેટનું હવે વેચાણ કરવામાં આવે છે. આ ફ્લેટના વેચાણની દસ્તાવેજની રકમ ૨૦ લાખની હતી. આ રકમની ચુકવણી અમોએ રોકડમાં સ્વીકારેલ છે શું આ વ્યવહાર બાબતે ઇન્કમ ટેક્સ વિભાગ દ્વારા કોઈ મુશ્કેલી ઉભી કરવામાં આવી શકે છે?
જવાબ: હા, ૨૦ લાખની રકમ રોકડમાં સ્વીકારી શકાય નહી. સ્થાવર મિલ્કત બાબતે ૨૦૦૦૦ કે તેથી ઉપરની રકમની રકમ માત્ર એકાઉન્ટ પેઇ ચેક અથવા ડીમાંડ ડ્રાફ્ટ દ્વારા જ સ્વીકારવું રહે. આથી ઉપર રકમનો સ્વીકાર રોકડમાં કરવામાં આવે તો રોકડમાં સ્વીકારેલ રકમ જેટલો દંડ આવી શકે છે. મિલ્કત વેચાણ સંદર્ભે ૨૦ હાજર કે તેથી વધુ રકમનો સ્વીકાર માત્ર એકાઉન્ટ પેયી ચેક, ડ્રાફ્ટ, ઓનલાઈન ટ્રાન્સફર દ્વારા જ કરવામાં આવે તે જરૂરી છે.
૨. મે એક ફ્લેટની ખરીદી કરેલ છે. આ ફ્લેટની ખરીદીમા જે સ્ટેમ્પ ડ્યુટી વાપરવામાં આવી છે તે ૩૦ લાખની છે. જયારે અમારા દ્વારા અવેજની રકમ ૨૫ લાખ દર્શાવવામાં આવેલ છે. શું આ પ્રકારના વ્યવહારમાં ફ્લેટ ખરીદનાર તરીકે મને કે વેચનારને કોઈ મુશ્કેલી આવી શકે?
જવાબ: હા, આ પ્રકારનો વ્યવહાર એ ઇન્કમ ટેક્સ કાયદાની હેઠળ મોટી મુશ્કેલી આવે તેવા ગણી શકાય. ઇન્કમ ટેક્સ કાયદાની કલમ 50C હેઠળ કોઈ પણ વેચાણ દસ્તાવેજ જંત્રી રકમથી ઓછી રકમ પર કરવામાં આવેલ હોય તો પણ જંત્રીની રકમ ધ્યાને લઇ વેચનારના ટેક્સની ગણતરી કરવામાં આવશે. આમ, વેચનાર ભલે અવેજની કિંમત ૨૫ લાખ દર્શાવેલ હોય, ઇન્કમ ટેક્સ રીટર્નમાં ૩૦ લાખ લેખે ટેક્સ ભરી આપે તો કોઈ મુશ્કેલી પડતી નથી. પણ જો ૨૫ લાખ લેખે જ પોતાની ટેક્સની જવાબદારી પૂર્ણ કરે તો ઇન્કમ ટેક્સ હેઠળ ભવિષ્યમાં નોટીસ આવી શકે છે અને ત્યારે વેચનાર તફાવતના ૫ લાખ ઉપર ટેક્સ, વ્યાજ ઉપરાંત દંડ ભરવા જવાબદાર બની શકે છે.
આ તો થઇ વેચનારની વાત. હવે કરીએ ખરીદનારની વાત. આ જ વ્યવહારમાં ખરીદનાર પણ મુશ્કેલીનો સામનો કરી શકે છે. ઇન્કમ ટેક્સ કાયદાની કલમ ૫૦ હેઠળ જયારે કોઈ મિલ્કતનું વેચાણ રાજ્ય સરકાર દ્વારા નક્કી કરવામાં આવેલ જંત્રી કિંમતથી ઓછી કિંમત પર કરવામાં આવે અને તફાવતની રકમ જો ૫૦ હજારથી વધુ હોયતો વેચનાર દ્વારા ખરીદનારને ગીફ્ટ આપવામાં આવેલ છે તેમ માની લેવામાં આવશે અને તફાવતની રકમ ઉપર ખરીદનારની ટેક્સ ભરવાની જવાબદારી આવશે.
આમ, માત્ર જંત્રી નીચે દસ્તાવેજ કરવામાં આવેલ હોય ત્યારે એક જ ભૂલ માટે ખરીદનાર અને વેચનાર બન્ને ટેક્સ, વ્યાજ અને દંડ ભરવા જવાબદાર બની શકે છે. આમ, સ્થાવર મિલ્કત જેવી કે જમીન, મકાન, ફ્લેટ જેવી રકમ કે જ્યાં રાજ્ય સરકાર દ્વારા જંત્રી નક્કી કરવામાં આવેલ હોય ત્યાં જંત્રી રકમથી ઓછી રકમનો દસ્તાવેજ ન કરવામાં આવે તે તકેદારી રાખવી અત્યંત જરૂરી છે.
૩. મે એક પ્લોટના સમૂહની ખરીદી કરેલ છે. આ પ્લોટની ખરીદી સાથે “કોમન પ્લોટ” ની પણ ખરીદી કરેલ છે. આ “કોમન પ્લોટ” ની ખરીદી ઉપર દસ્તાવેજ બનાવવામાં જરૂરી સ્ટેમ્પ ડ્યુટી તો ભરેલ જ છે પરંતુ અવેજની રકમમાં આ રકમ દર્શાવેલ નથી. આ બાબતે કારણ એ છે કે કોમન પ્લોટનો કોઈ અવેજ અમારે ખરીદનારે વેચનારને દેવાનો થતો નથી. દસ્તાવેજમાં કોઈ મુશ્કેલી નાં આવે તે માટે અમે સ્ટેમ્પ ડ્યુટી “કોમન પ્લોટ” પર પણ ભરી આપેલ છે. શું આ વ્યવહારમાં કોઈ મુશ્કેલી આવી શકે?
જવાબ: હા, ઉપર જવાબ નંબર ૨ માં જણાવેલ છે તેમ કોઈ પણ સ્થાવર મિલ્કતનો દસ્તાવેજમાં જે રકમ ઉપર સ્ટેમ્પ ડ્યુટી ભરેલ છે તે રકમથી ઓછી રકમનો અવેજ દર્શાવેલ હોય તો ઇન્કમ ટેક્સ કાયદા હેઠળ દસ્તાવેજમાં વાપરેલ સ્ટેમ્પ ડ્યુટીને જ આધાર ગણવામાં આવે છે. આમ, આ વ્યવહારમાં ઉપર જવાબ નંબર ૨ માં દર્શાવેલ ખરીદનાર અને વેચનારની જવાબદારી આ કિસ્સામાં પણ લાગુ પડે.
૪. અમે જે દસ્તાવેજ કરેલ છે તેની જંત્રી રકમ તથા અવેજ ૩૦ લાખથી વધુ છે. શું ઇન્કમ ટેક્સ કાયદા હેઠળ કોઈ ખાસ ધ્યાન રાખવું જરૂરી છે?
જવાબ: હા, જયારે ૩૦ લાખ કે તેથી વધુ રકમનો દસ્તાવેજ બનાવવામાં આવ્યો હોય ત્યારે સબ રજીસ્ટ્રાર ઓફીસ કે જ્યાં આ દસ્તાવેજની નોંધણી કરાવવામાં આવેલ છે તેમના દ્વારા ઇન્કમ ટેક્સ ડીપાર્ટમેન્ટને જાણ કરવામાં આવે છે. ઇન્કમ ટેક્સ ડીપાર્ટમેન્ટને આ વ્યવહારની જાણ થયેલ જ હોય આ વ્યવહાર ઇન્કમ ટેક્સ રીટર્નમાં દર્શાવવો ખાસ જરૂરી છે. આમાં ચૂક થાય તો ભવિષ્યમાં ખરીદનાર અને વેચનાર બન્નેને મુશ્કેલી થઇ શકે છે.
૫. મે મારો રહેણાંકી ફ્લેટનું વેચાણ કરેલ છે. મેં સાંભળ્યું છે કે કોઈ ફ્લેટનું વેચાણ કરી કોઈ મિલ્કતમાં રોકાણ કરી આપવામાં આવે તો ઇન્કમ ટેક્સ લાગુ થતો નથી. શું આ સાંચુ છે?
જવાબ: ના, આ બાબત સાચી નથી. રહેણાંકી મિલ્કતનું વેચાણ કરવામાં આવેલ હોય ત્યારે માત્ર રહેણાંકી મકાન કે સરકાર દ્વારા માન્ય ટેક્સ બચત અંગેના બોન્ડમાં રોકાણ કરવામાં આવે તો જ ટેક્સ માંથી મુક્તિ સંભવ છે. ગમે તે મિલ્કતમાં રોકાણ કરવામાં આવે તો ટેક્સની મુક્તિ મળી રહેતી નથી.
૬. અમે ૫૦ લાખથી વધુ રકમનો ફ્લેટ ખરીદ કરેલ છે. આ ખરીદીમાં અમારી TDS અંગેની શું જવાબદારી આવે?
જવાબ: ૫૦ લાખ કે તેથી વધુ રકમના ફ્લેટ (કે અન્ય કોઈ સ્થાવર મિલ્કત) ની ખરીદી જયારે કરવામાં આવે ત્યારે અવેજની રકમના ૧% TDS કરવાનો રહે છે. આ TDS ની ચુકવણી દસ્તાવેજ થયો હોય તે મહિનો પૂર્ણ થાય પછીના ૩૦ દિવસ સુધીમાં કરી આપવાનો રહે છે.
મિત્રો, આજે આ લેખમાં મિલ્કત ખરીદ વેચાણમાં ઉઠતા સામાન્ય પ્રશ્નોની સમજણ સદી ભાષામાં આપવા પ્રયાસ કર્યો છે. આ તકે કરદાતાઓને ખાસ જણાવવું જરૂરી છે કે મિલ્કત વેચાણ ઉપર ટેક્સ પ્લાનિંગ માટે વેચાણ દસ્તાવેજ કરતા પહેલા વિગતો સાથે પોતાના ટેક્સ કન્સલટન્ટ, એડવોકેટ કે CA ને મળવું જરૂરી છે. આમ કરવાથી કરદાતા માટે મહત્તમ ટેક્સ પ્લાનિંગ શક્ય બને છે. આવનારા લેખોમાં વધુ આવા સામાન્ય પ્રશ્નો લેવા પ્રયાસ કરીશ. વાંચકો, આપના કોઈ પ્રશ્નો હોય તો આપ ફૂલછાબ કાર્યાલય પર અથવા તો adv.bhavyapopat@gmail.com પર મોકલી શકો છો.
