By દીપકભાઈ પોપટ, એડવોકેટ, કો-એડિટર ટેક્સ ટુડે

મિલ્કત ખરીદી કરો છો તો રાખો આ બાબતો નું ધ્યાન

તા. 08.05.2020: “પ્રોહીબીશન ઓફ બેનામી પ્રોપર્ટી ટ્રાન્સેકશન એક્ટ, 1988 એ આમ તો 1988 માં પસાર થયેલ કાયદો છે. પરંતુ નોટબંધી ની જાહેરાત કરતાં પહેલા 01 નવેમ્બર 2016 ના રોજ આ કાયદાને અભૂતપૂર્વ રીતે સુધારવાં માં આવ્યો છે. જાણો શું છે એવું જે સ્પર્શે છે દરેક વ્યક્તિને….

બેનામી પ્રોપર્ટી નો કાયદો લાવવા ની જરૂર એટલા માટે પડી કે દેશમાં એવા ઘણા વ્યવહારો થતાં હતા કે જેમાં મિલ્કત ખરીદવાની રકમ એક વ્યક્તિ આપતો હોય છે અને એ મિલ્કત અન્ય વ્યક્તિઓ ના નામે ખરીદવામાં આવતી હોય છે. આ થવા પાછળ નું કારણ,

• કોઈ કાયદા ની જોગવાઇઓ થી બચવાનું હોય શકે,
• ક્યારેક કોઈ લેણદાર ને ચુકવણી ટાળવાનું હોય શકે,
• ટેક્સ બચાવવાનું હોય શકે કે
• ઘણી વાર કાયદા ની અજ્ઞાનતા પણ હોય શકે. કારણ જે પણ હોય,

જો આ કાયદા હેઠળ બેનામી વ્યવહાર કરવામાં આવે તો તેના પરિણામો ખૂબ ભયંકર આવી શકે છે. કાયદા ની સમજ સરળ ભાષામાં આપવા માટે આ લેખ પ્રશ્ન જવાબ રૂપે રજૂ કરવામાં આવેલ છે.

“પ્રોહીબીશન ઓફ બેનામી પ્રોપર્ટી ટ્રાન્સેકશન એક્ટ, 1988” વિશે અવાર નવાર પૂછતાં પ્રશ્નો: (FAQ)

1. બેનામી પ્રોપર્ટી એટ્લે શું?

જવાબ: બેનામી પ્રોપર્ટી એટ્લે એ પ્રકારની પ્રોપર્ટી (મિલ્કત) કે જે મિલ્કત ઊભી કરવા રકમ કોઈ એક વ્યક્તિએ ચૂકવી હોય અને તે મિલ્કત અન્ય વ્યક્તિના નામે ધારણ કરેલ હોય. આ મિલ્કત નો ફાયદો, હાલમાં કે ભવિષ્યમાં એજ વ્યક્તિ કે તેના વારસો ને મળવાનો હોય, જે વ્યક્તિએ આ મિલ્કત માટે રકમ ચૂકવેલ છે.

2. આ કાયદા હેઠળ મિલ્કત એટ્લે શું?

જવાબ: આ કાયદા હેઠળ મિલ્કત એટ્લે સ્થાવર, જંગમ, દ્રશ્યમાંન-અદ્રશ્ય, કોઈ ખાસ હક્ક વગેરે તમામ નો સમાવેશ થઈ જાય છે.
ઉદાહરણ તરીકે, ખેતીની જમીન, પ્લોટ, ઘર, ફ્લેટ, મોટર કાર, સ્કૂટર, બેન્ક ખાતું, ટ્રેડમાર્ક, વગેરે તમામ પ્રકારની મિલકત નો સમાવેશ કરવામાં આવ્યો છે.

3. આ કાયદો ક્યારથી થયેલ વ્યવહારોને લાગુ પડશે?

જવાબ: આ કાયદા હેઠળ 19 મે 1988 થી થયેલ તમામ વ્યવહારો ને લાગુ પડશે. 01.11.2016 થી આ કાયદો સુધારવામાં આવ્યો છે. પરંતુ તે જૂના વ્યવહારો ઉપર પણ લાગુ પડશે.

4. “બેનામીદાર” એટ્લે શું?

જવાબ: “બેનામીદાર” એટ્લે કોઈ પણ વ્યક્તિ કે અનામી વ્યક્તિ, કે જેમના નામે કોઈ બેનામી મિલ્કત ખરીદવામાં આવે છે. આ બેનામીદારમાં વ્યક્તિ, પેઢી, કંપની, ટ્રસ્ટ વી. તમામ નો સમાવેશ થાય છે.

5. “બેનીફીસિયલ ઓનર” એટ્લે શું?
જવાબ: “બેનીફીસિયલ ઓનર” એટ્લે એવી વ્યક્તિ જેનાં ઉપયોગ કે ફાયદા માટે બેનામી મિલ્કત ખરીદવામાં આવેલ હોય. આ “બેનિફીસિયલ ઓનર” માં વ્યક્તિ, પેઢી, કંપની, ટ્રસ્ટ વી. તમામ નો સમાવેશ થાય છે.

6. “બેનામી ટ્રાન્સેકશન” એટ્લે શું?

જવાબ: આ કાયદા હેથળ “બેનામી ટ્રાન્સેકશન” ના મુખ્યત્વે 4 ભાગ પાડવામાં આવ્યા છે:

(A) એવા વ્યવહાર કે જ્યાં મિલ્કત એક વ્યક્તિ દ્વારા ધારણ કરવામાં આવેલ હોય અને તે મિલ્કત ધારણ કરવાની રકમ અન્ય વ્યક્તિ દ્વારા ચૂકવવામાં આવેલ હોય તથા તે મિલ્કત નો હાલમાં કે ભવિષ્યમાં લાભ, ફાયદો કે ઉપયોગ સીધી કે આડકતરી રીતે જે વ્યક્તિએ આ મિલ્કતની રકમ ચૂકવી હોય તેને મળતો હોય કે મળવાનો હોય.

ઉદાહરણ તરીકે:
એક સરકારી અમલદાર, પોતાના સાળા ના નામ ઉપર ઘર ખરીદે છે અને તેની ચુકવણી તે પોતે કરે છે. આ ધર ભાડે આપી તેનું ભાડું પણ તે મેળવે છે. આ વ્યવહાર બેનામી વ્યવહાર કહેવાય.

(B) એવા વ્યવહાર કે જ્યાં મિલ્કત અનામી વ્યક્તિના નામે ખરીદવામાં આવેલ હોય.

ઉદાહરણ તરીકે કોઈ વ્યક્તિ “રામ ભરોસા” ના નામે કોઈ એક વિસ્તારમાં કેબલ કનેક્શન આપવા ના હક મેળવે ત્યારે “રામ ભરોસા” એ અનામી વ્યક્તિ હોય આવા વ્યવહાર બેનામી વ્યવહાર કહેવાય.

(C) એવા વ્યવહાર કે જ્યાં મિલ્કત જેમના નામે હોય તે વ્યક્તિ ને તેની ખબર ના હોય અથવા તે વ્યક્તિ આ મિલ્કત અંગે પોતાને કોઈ જાણ નથી તેમ જણાવે.

ઉદાહરણ તરીકે કોઈ વ્યક્તિ ના બેન્ક ખાતામાં 10 લાખ રૂપિયા આવ્યા છે. પણ તે વ્યક્તિ તે બાબત જાણતો નથી કે આ રકમ કોને આપી છે તો આ વ્યવહાર બેનામી વ્યવહાર ગણાય.

(D) એવા વ્યવહાર કે જ્યાં પ્રોપર્ટી બાબતે રકમ ચૂકવનર વ્યક્તિ કોણ છે તે મળી શકતો ના હોય અથવા અનામી હોય.

ઉદાહરણ તરીકે જ્યારે કોઈ ખેતી ની જમીન ખરીદવા રકમ ચૂકવાયેલ હોય પણ આ રકમ કોણે ચૂકવી છે તે નક્કી થઈ ના શકતું હોય ત્યારે આ વ્યવહારને બેનામી વ્યવહાર કહેવાય.

7. ઉપર દર્શાવેલ થયેલ તમામ વ્યવહાર શું બેનામી વ્યવહાર ગણાય કે તેમાં કોઈ આપવાડો છે?
જવાબ: હા, ઉપર જણાવેલ બેનામી વ્યવહાર માં અમુક આપવાદો રહેલા છે. ઉપર (A) માં જણાવેલ વ્યવહારો માં જે બેનામી વ્યવહાર પડતો હોય તેના માટે આપવાડો લાગુ પડે છે. જે નીચે મુજબ છે.

(i) જ્યારે કોઈ મિલ્કત એક HUF ના કર્તા દ્વારા કે તેના મેમ્બર ના નામે ખરીદવામાં આવે અને તેનો ઉપયોગ HUF ના તમામ મેમ્બર્સ કર્તા હોય અને તે મિલ્કત ખરીદવા ની રકમ HUF ના જાહેર કરાયેલ સ્ત્રોત માથી ચૂકવવામાં આવેલ હોય તો આ વ્યવહાર બેનામી વ્યવહાર નહીં ગણાય.

(ii) “ફિડયુંસરી કેપેસિટી” માં ખરીદવામાં આવેલ મિલ્કત એ બેનામી વ્યવહાર ગણાશે નહીં. ભાગીદારી પેઢી ની મિલ્કત જ્યારે ભાગીદાર ના નામે ખરીદવામાં આવે, કંપની ની મિલ્કત કોઈ ડાયરેક્ટર ના નામે ખરીદવામાં આવે, ટ્રસ્ટ ની કોઈ મિલ્કત ટ્રસ્ટી ના નામે ખરીદવામાં આવે તો આવા વ્યવહાર બેનામી વ્યવહાર ગણાશે નહીં.

(iii) જ્યારે કોઈ વ્યક્તિએ આ મિલ્કત પોતાના જીવન સાથી ના નામે ખરીદેલ હોય અથવા તો બાળક ના નામે ખરીદેલ હોય તથા તે મિલ્કત માટે ની ચુકવણી તે વ્યક્તિ ના જાહેર કરાયેલ સ્ત્રોત માંથી કરવામાં આવેલ હોય તો આ વ્યવહાર બેનામી વ્યવહાર ગણાય નહીં.

(iv) જ્યારે કોઈ વ્યક્તિએ કોઈ મિલ્કત પોતાના ભાઈ કે બેન, તેના સીધી લીટી ના વારસદાર અથવા સીધી લીટીના પૂર્વજ ના નામે કરેલ હોય અને તે મિલ્કતમાં તે વ્યક્તિનું નામ પણ સયુક્ત હોય અને આ ચુકવણી તે વ્યક્તિ ના જાહેર કરાયેલ સ્ત્રોત માંથી કરેલ હોય તો આ વ્યવહાર બેનામી વ્યવહાર ગણાશે નહીં.

8. કોઈ પણ વ્યવહાર બેનામી વ્યવહાર જાહેર થાય તો તેના ઉપર શું પગલાં લેવામાં આવી શકે છે?

જવાબ: જો કોઈ વ્યક્તિ કોઈ કાયદાકીય જવાબદારી થી છટકવા અથવા લેણદારો ને ચુકવણી થી બચવા આ પ્રકાર ના બેનામી વ્યવહાર કરે અથવા કોઈ તેને આ વ્યવહારો કરવામાં મદદ કરે તે વ્યક્તિને ઓછામાં ઓછી એક વર્ષથી લઈ ને 7 વર્ષ સુધીની સખ્ત કેદ ની સજા તથા મિલ્કત ની બજાર કિમત ના 25% સુધી નો દંડ થાય.

9. શું કોઈ મિલ્કત “બેનામી પ્રોપર્ટી” જાહેર થાય તો તે મિલ્કત જપ્ત કરી લેવામાં આવે?

જવાબ: હા, જો કોઈ મિલ્કત “બેનામી મિલ્કત” સાબિત થાય તો આ મિલ્કત સરકાર દ્વારા જપ્ત કરવામાં આવશે.

10. બેનામી પ્રોપર્ટી કાયદા હેઠળ ની કાર્યવાહી સરકાર ના ક્યાં વિભાગ દ્વારા કરવામાં આવે છે?

જવાબ: આ કાયદા હેઠળ જમીની સ્તર ની કામગીરી ઇન્કમ ટેક્સ વિભાગ દ્વારા કરવામાં આવશે.

“બેનામી પ્રોપર્ટી” હેઠળ ના નિયમો અંગે ખાસ તકેદારી રાખવી જરૂરી છે. જો આ નિયમો વિરુદ્ધ કોઈ મિલ્કત ખરીદવામાં આવે તો મિલ્કત જપ્ત થઈ શકે છે અને જો એમ સાબિત થાય કે આ “બેનામી વ્યવહાર” કોઈ કાયદાકીય જવાબદારી થી બચવા, લેણદારની રકમ ચૂકવવાથી બચવા કરવામાં આવેલ હોય તો વ્યક્તિ ને જેલ પણ થઈ શકે છે.

આ અંગે કોઈ પ્રશ્ન હોય તો આપ આપ taxtodayuna@gmail.com અથવા 9924121700 ઉપર વોટ્સ એપ દ્વારા મોકલી શકો છો.

(લેખક મિલ્કત નોંધણી ક્ષેત્રે પ્રેક્ટિસ કરતાં નામાંકિત વકીલ છે)