બિલ્ડર-ડેવલોપર માટે જી.એસ.ટી. ની મહત્વની જોગવાઇઓ: By Kamlesh Trivedi

By Kamlesh Trivedi, Tax Consultant

GST ON REAL ESTATE (W.E.F) 01/04/2019

1)   ૦1/૦4/19 પછી નીર્માણાધીન રીયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટ અથવા On Going પ્રોજેક્ટ કે જેમણે GST નવો રેઈટ નો ઓપ્સન  સ્વીકારેલ છે.  

• On Going Project માં પ્રમોટરે  Old Rate નો Option સ્વીકારેલ છે;તેમના માટે

રેસિડેન્શિયલ પ્રોપર્ટી પર GST નો દર @ 12% ( i.f /7 ) With ITC રહશે.ઓપ્સન

સ્વીકારવાની મુદત 10/૦5/2019.જે પ્રમોટર ઓપ્સન સ્વીકારશે નહિ તે અપો આપ નવા

GST રેઈટ માં ગણાશે.

2)   એફોર્ડેબલ રેસીડેન્સ એપાર્ટમેન્ટ ( પ્રોપર્ટી ) એટલે શું ??

૦1/04/2019 થી શરૂ થતા  રેસિડેન્શિયલ બાંધકામ પ્રોજેક્ટ અથવા‘On Going Project’ કે જેમણે GST નો નવો રેઈટ સ્વીકારેલ છે. (1%).

• મેટ્રો પોલીટન સિટી : Sq.m કારર્પેટ એરિયા,
• નોન મેટ્રો પોલીટન સિટી : Sq.m  કારર્પેટ એરિયા
• તથા ગ્રોસ એમાંઉન્ટ 45.૦૦,૦૦૦/-કરતા વધારે હોવી જોઈએ નહિ. પાર્કિંગ ફી,પ્રાઈમ લોકેસન ચાર્જ વગેરે કુલ કિમત માં ગણવાની રહશે. બન્ને શરતોનું પાલન થવું જરૂરી છે.

મેટ્રો પોલીટન સિટી નોટીફીકેશન માં નક્કી કરાયેલ છે, જે નીચે મુજબ છે.

બેંગ્લોર,ચેન્નાઈ,દિલ્હી CR,નોઇડા,ગ્રે.નોઇડા,ગાજીયાબાદ,ગુરુગાવ,ફરીદાબાદ,હેદ્રાબાદ,કોલકાતા,મુંબઈ

 3)    ‘On Going Project ‘ એટલે શું ? 

નીચેની તમામ શરતોનુ પાલન થતા PROJECT ને On Going Project ગણાશે.

(i)  ‘Commencement  Certificate’  જ્યાં જરૂર છે ત્યાં 31/03/2019 પહેલા મેળવામાં આવેલ હોય તથા Earth Work For Site Preparation પૂર્ણ થયેલ હોય તથા Foundation શરૂ થઇ ગયેલ હોય તેવું સર્ટીફીકેટ – રજી.આર્કિટેક , ચાર્ટડ એન્જીનીયર ,લાયસન્સડ સર્વેયર,દ્વારા મેળવામાં આવેલ હોય.

(ii)    જ્યાં Competent authority દ્વારા ઉપરોક્ત સર્ટીફીકેટ ની જરૂરિયાત ન હોય તેવા કેઈસ માં 31/03/2019 થયેલા Construction કાર્ય શરૂ થઇ ગયેલ હોવું જોઈએ.

(iii)   31/03/2019 સુધીમાં Completion Certificate અથવા ‘First Occupation’ થયેલ હોવું જોઈએ નહિ.

(iv)    31/03/2019 થયેલ પ્રોજેક્ટમાં અંશત: અથવા પૂર્ણ બુકીંગ થઇ ગયેલ હોવું જોઈએ નોધ :અહી  પુરવાર થવું જોઈએ કે પ્રોજેક્ટનું બુકીંગ થયેલ છે.જયારે ‘Advances’ મેળવામાં આવેલ હોઈ તથા જરૂરી ડોક્યુમેન્ટસ (એડવાન્સ રીસીપ્ટ) વગેરે યોગ્યરીતે બનાવામાં આવેલ હોય તદઉપરોક્ત જરૂરી GST રીટર્ન માં તેની યોગ્ય નોધ કરેલ હોય ( અડવાન્સીઝ ) ની ત્યારે આ શરતોનું પાલન થયું ગણાય.

On Going Project અંગે ઉપરોક્ત તમામ સરતોનું પાલન અનીવાર્ય ગણાશે.

4)    શું પ્રમોટરા બિલ્ડર જૂનો રેઈટ 8% અથવા 12% નો વિકલ્પ  સ્વિકારી શકશે ??

હા, ‘on-going project’ ના કેઈલ માં બિલ્ડર્સ/પ્રમોટર ને જૂનો  રેઈટ  ( 8% અથવા 12% with itc ) સ્વિકારવાનો option આપવામાં આવશે.

જે બિલ્ડર્સ/પ્રમોટર ‘on-going project’  ની શરત નું પાલન કરતા હશે, તથા તે જૂનો રેઈટમાં ચાલૂ રહેવાનો option સ્વિકારવા માગતાં હશેતો તેમને ‘one time option’ મળશે,તેમણે 10/05/2019 સુધીમાં jurisdictional commissioner સમક્ષ નિયત નમૂનામાં રૂબરૂ(manually) અરજી કરવાની રહેશે.

જ્યાં બિલ્ડર્સ/પ્રમોટર દ્વારા ‘on-going project’ માટે  જૂનો રેઈટમાં ચાલૂ રહેવાની અરજી આપવામાં  આવતી નથી; તેવા કેઈસમાં તેઓ ના રેઈટ( 1% or 5% ) સ્વિકારેલ છે તેમ માની લેવામાં આવશે. તથા તેમને new scheme ના તમામ નિયમો આપોં -આપ લાગું પાડી પડી જશે તેમ માની લેવામાં આવશે.

1-4-2019 પછીથી શરૂ થતાં તમામ રેસિડેન્સીય  પ્રોજેકટ માટે નો રેઈટ ફરજીયાત રીતે  (1%or5% with out  itc )  રહેશે.

5)   Commercial apartment એટલે કે શોપ ,ગોડુન,ઓફિસ વગેરે ના construction પર GST નો રેઈટ શું ગણાશે?    

R.R.E.P Project’     –  5 % (with out itc )

R.E.P  Project’      –  12 % (with itc )

R.R.E.P તથા R.E.P  અંગે વિસ્તૃત સમજૂતી અગાઉ અહી આપેલ છે.

1-4-2019 પછીથી શરૂ થતાં project માં તથા ‘On Going Project’ માં જે બિલ્ડર્સ/પ્રમોટરે ‘New Rate’ નો option સ્વિકારેલ છે તેમના માટે ઉપેરોકત રેઈટ કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટી અંગે રહેશે.

6)   Un Registered Person પાસેથી ગુડ્સ / સર્વિસ મેળવી શકાશે ?

પ્રમોટર દ્વારા 80% સુધીની ખરીદી ગુડ્સ /સર્વિસ જી.એસ.ટી. હેઠળ Registered person પાસેથી કરવાની રહેશે.

આવી ગણતરી કરતા સમયે,સર્વીસ ની વેલ્યું માં નીચેનાનો સમાવેશ થશે નહી.

ગ્રાન્ટ ઓફ ડેવલોપમેન્ટ રાઈટ, લૉંગટર્મ લિઝ, ફ્લોર સ્પેસ ઇંડેક્ષ, ઈલેકટ્રી સિટી , વેલ્યુ , હાઇ સ્પીડ ડીઝલ, મોટર સ્પિરિટ, નેચરલ ગેસ જેનો કન્સ્ટ્રકશન માં યૂઝ થાય છે .

7)    બિલ્ડર્સ / ડેવલોપર્સ એ RCM થી વેરો ભરવાની જવાબદારી :

1)  URD સપ્લાય પર RCM 

રજીસ્ટ્રેડ વ્યકતી દ્વારા થતી સપ્લાય 80% થી ઓછી થાય ત્યારે પ્રમોટરે ધટતી રકમ પર (શોર્ટ ફોલ) 18% GST RCM basis થી ભરવાં પાત્ર થશે.તદઉપરાત સિમેન્ટ સપ્લાય પર @28%  GST RCM basis થી માસીક ધોરણે જ ભરવાં પાત્ર થશે.નોટિફીકેશન મુજબ ન મળવાપાત્ર  ITC ની વિગત માસિક રિટર્ન 3b પત્રકમાં કોલમ 4 (d )(2) માં દર્શાવવાની રહશે.

2)  TDR/FSI

Builder /Developers Shall Be liable to pay tax an RCM basis on supply of TDR on  after ૦1/04/2019, which is attributable to the residential apartments that remain un-booked on the date of issuance of completion of the project :

(1)  લેન્ડ લોર્ડ પાર્ટીપાસેથી  ડેવલોપમેન્ટ રાઈટ લીધેલ છે.

(2)  બિલ્ડર્સ /ડેવલોપર્સ એ RCM થી વેરો ભરવા પાત્ર પ્રોજેક્ટ કમ્પ્લીટ થયા બાદ અન સોલ્ડ સ્ટોક પર TDR  ની રકમ

(3) કોમર્સિયલ પ્રોજેક્ટમાં પ્રમોટર /બિલ્ડર્સ  RCM થી ભરવા પાત્ર થશે @ 18%

3)  કન્ટ્રકશન સર્વિસ :

અફોર્ડેબલ હાઉસિંગ અપાર્ટમેન્ટ માટે વર્કસ  કોન્ટ્રાક્ટ ની સર્વિસ પર GST @ 12% લાગુ પડશે. શરત એ રહેસે કે કુલ 50% કાર્પેટ એરિયા ટોટલ પ્રોજેક્ટ ના ‘એફોર્ડેબલ ‘હાઉસીંગ નો લેવો જોઈએ.

જો આ રેસીયો (50 %) પાછળ થી એફોર્ડેબલ ‘હાઉસીંગ ના કેઈલ માં ઓછો થાય તો 18-12= 6% RCM ભરવા પાત્ર થશે.પ્રોજેક્ટ પૂર્ણ થયે ફરી કેલ્ક્યુલેસન કરવાનું રહશે.

8)   New GST RATE (1% or 5 %) જેમને OPTIONસ્વિકારેલ છે તેમને નોટિફિકેશન NO.૩/2019 ના Clause (i) થી(id) માં દર્શાવેલ શરતો ફરજીયાત લાગું પાડશે.

મુખ્ય શરતો ;

(i) ભરવાપાત્રGST(1% or 5%) Cash Ledger થી ભરવાપાત્ર થશે

(ii) જે RCM થી tax ભરવાપાત્ર થશે તે પણ CASH Ledger થી ભરવાપાત્ર થશે

(iii) itc મળવાપાત્ર થશે નહી તથા itc રીવર્સ કરવાની થશે.

(iv) Project wise account maintenance કરવાનું રહેશે.

(v) GST – 3B માં યોગ્ય રીતે itc રીવર્સ કરાવાની રહેશે

9) On Going  RREP / REP પ્રોજેકટના પ્રમોટરે GST નો New Rate ( 1 % અથવા 5 % ) નો option સ્વીકારેલ હોય ત્યારે તેમણે નોટીફીકેશન માં નક્કી કરેલ ફોર્મુલા મુજબ itc જરૂર જણાયે ઘટાડવાની રહેશે.

બાંધકામને લગતા અવેજ પર લાગતો વેરો રોકડથી ભરવાનો રાહેશે અને ખરીદી પર કે પ્રાપ્ત

કરેલ સેવાઓ પર ચૂકવેલ વેરાની itc મળવાપાત્ર રહેશે નહી . સામાન્ય રીતે  GST માં નોંધાયેલ વ્યક્તિને માલની ખરીદી કે સેવાની પ્રાપ્તિ પર ચૂકવેલ વેરાની ઈનપુટ ટેકસ ક્રેડિટ કેટલીક શરતોને અધીન મળવાપાત્ર હોય છે. પરંતું આ નોટિફિકેશનમાં વેરાના ઓછા દર નિયત કર્યાની સાથે એવી શરત છે કે આનોપૂરેપૂરો રોકડથી ભરવાપાત્ર રાહેશે અને ઈનપુટ ટેકસ ક્રેડિટ મળવાપાત્ર રહેશે નહી. ફક્તજે કેસોમાં તા 1-4-2019 ના રોજ પ્રોજેકટ ચાલું હોય અને કોઈ વ્યકિત તેના ચાલું પ્રોજેકટ માટેવેરાનાનવાદરપ્રમાણે તેમની વેરાકીયજવાબદારીનિભાવવા માંગતા હોય તેવી નોંધાયેલ વ્યકિતને તેમના રિયલ એસ્ટેટ પ્રોજેકટ છે કે રેસિડેન્સીયલ રિયલ એસ્ટેટ પ્રોજેકટ અનુસાર જાહેરનામાની અનુચુચીમાં આપવામાં આવેલી ફોર્મુલા પ્રમાણે ઈનપુટ ટેક્ષ ની ગણતરી કરી જેટલી ઈનપુટ ટેકસક્રેડિટ તેઓએ તા. 1-4-2019 પહેલા કરેલા સપ્લાય પેટે મળવાપાત્ર હોય તેટલી મેળવી શકાશે. ફોર્મુલા પ્રમાણે જેટલીઈનપુટટેકસ ક્રેડિટ મળવાપાત્ર ન હોય તેટલી ઈનપુટ ટેકસ ક્રેડિટ ઈલેકટ્રોનિક ક્રેડિટ લેજરમાંથી બાદ કરવાની રહેશે.

10)     TDR (Transfer Of Development Right) FSI And Long term lease of landપર GST નો રેઈટ અંગે:

   (A)TDR

• Residential Apartment

Completion Certificateઅથવા First occupation પહેલા ‘બુક્ક’ થયેલ રેસિડેન્ટનયલ એપાર્ટમેંટ નાકેઈશમાં GST Exempt રહેશે.

• Commercial apartment

કોર્મશીયલ પ્રોપટી ના કેઈશ માં GST નો એપ્લિકેશન દર 18% રહેશે.

• પ્રમોટર GST ભરવા જવાબદાર થશે.રીવસ ચાર્જ RCM Basic થી.
• TDR: GST ભરવાની જવાબદારી ક્યારથી આવે ? Onthe date of completion or first

occupation બન્ને માથી જે વહેલું હોય ત્યારે;

(B)FSI તથા Lease પર Gst ભરવાની જવાબદારી ક્યારથી આવશે ?

• કોંર્મશિયલ પ્રોપર્ટી ના કેઈસમાં Gst તાત્કાલિક રીતે ભરવાપાત્ર થશે.
• અન્ય કેઈસ માં date of issuance or completion certificate . પ્રમોટરે RCM basic થી GST જમા કરવવાનો રહેશે.

*           જે કેઈસ માં જમીનના માલિકે બાંધેલા એપાર્ટમેન્ટ ના અવેજમાં પ્રોપર્ટી ના ડેવલપરને બાંધકામના હક્કો કે FSI તબદીલ કરેલ હોય તેમાં જમીનના માલિક ને જે એપાર્ટમેન્ટ આપવામાં આવે તેના પર ડેવલપર વેરો ભરવા જવાબદાર રહેશે અને જમીનના માલિકે પ્રમોટરને મેળવેલ એપાર્ટમેન્ટ પેટે જે વેરો ચુક્વેલ હોય તેની તેને ઈનપુટ ડેટા ક્રેડિટ તો જ મળવાપાત્ર થશે.જો તેઓ આ એપાર્ટમેન્ટ ના કમ્પલિશન સર્ટીફિકટ મળે તે પહેલા અથવા તે મકાનનો પહેલો વપરાશ શરૂ થાયતો પહેલા તેને વેચે અને તેના પર તેણે પ્રમોટરને ચુક્વેલ વેરાની મળવાપાત્ર itc કરતાં વધુ વેરો ભરવાપાત્ર હોય.

(11)  નવા વિકલ્પ માં કોઈ જૂનું બુકિંગ રદ્દ થાય:                                                     

જુના નિયમ પ્રમાણે 1-4-2019 પહેલા સુપ્લાયર મેળવેલ બુકિંગ પર @ 12% GST ભર્યો હોય જ્યારે કોઈ કારણસર બુકિંગ કેન્સલ કે રદ્દ થાય ત્યારે પુરી રકમ GST સહિત પરત કરવાની થાય તેવા સંજોગોમાં ક્રેડિટનોટ ઇશ્યુ કરી શકાશે અને જુનો રેઈટ@12% ની રકમ પ્રમોટર / બિલ્ડર ને ભરવાપાત્ર નવો રેઈટ (1% or 5%)સામે તે રકમ તે સરભર કરી શકાશે. સરકાર દ્રારા આ સ્પષ્ટાતા પણ કરવામાં આવેલ છે.

(લેખક રાજકોટ ખાતે ડાયરેક્ટ તથા ઇંડાયરેક્ટ ટેક્સની પ્રકટીસ કરતાં જાણીતા ટેક્સ કન્સલ્ટન્ટ છે)