જમીન, પ્લોટ, મકાન કે ફ્લેટ ખરીદ વેચાણ કરો છો??? આ બાબતોની રાખજો કાળજી….

By Bhavya Popat

ભારતીય સમાજમાં સ્થાવર મિલ્કત ખરીદવીએ સમૃદ્ધિનું પ્રતિક ગણાય છે. એવી રીતે યોગ્ય સમયે જરૂરિયાત મુજબ ખરીદેલ સ્થાવર મિલ્કતનું વેચાણ કરી નવી મિલ્કત ખરીદવા અથવા જરૂરિયાત માટે તે નાણાંનો ઉપયોગ કરવો એ ભારતીય સમાજનું મહત્વનું અંગે ગણાય છે. સ્થાવર મીલ્કતમાં ખેતીની જમીન, પ્લોટ, મકાન, દુકાન વગેરેનો સમાવેશ થાય છે. આ પ્રકારની સ્થાવર મીલ્કતની ખરીદી કરતાં સમયે અમુક બાબતો ધ્યાને રાખવી ખૂબ જરૂરી છે. ઇન્કમ ટેક્સ હેઠળ સ્થાવર મીલ્કતની ખરીદી બાબતે અમુક ખાસ નિયમો રહેલા છે. સ્થાવર મીલ્કતની ખરીદી કે તેનું વેચાણ કરવા સમયે આ નિયમોનું પાલન કરવું જરૂરી બનતું હોય છે. આ નિયમોનું ધ્યાન રાખવામા ના આવ્યું હોય તો મિલકત ખરીદનાર તથા વેચનાર માટે ઘણી મુશ્કેલીઓ ઊભી થઈ શકે છે. આજે આ લેખમાં વાંચકોને આ નિયમો બાબતે જાણકારી આપવા પ્રયત્ન કરવામાં આવ્યો છે.

સ્થાવર મિલ્કત સંદર્ભે દસ્તાવેજમાં દર્શાવવામાં આવતો “અવેજ” જંત્રી મૂલ્યથી ઓછો દસ્તાવેજમાં દર્શાવવો બની શકે છે જોખમી:

સ્થાવર મિલકતનું ખરીદ વેચાણ કરતાં સમયે ખરીદનાર તથા વેચનારે જો સૌથી વધુ જે બાબતનું ધ્યાન રાખવાનું થાય છે તે છે દસ્તાવેજમાં દર્શાવવામાં આવેલ “અવેજ” તથા જંત્રી મૂલ્ય બાબતનું ગણી શકાય. સ્થાવર મિલ્કતની કિસ્સામાં જંત્રી મૂલ્ય એટ્લે એવું મૂલ્ય જે સમયાંતરે જે તે વિસ્તાર મુજબ રાજ્ય સરકાર દ્વારા સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી નક્કી કરવા માટે જાહેર કરવામાં આવતું હોય છે. અવેજ એટ્લે એવી રકમ જે સબ રજીસ્ટ્રાર કચેરીમાં નોંધણી કરવવામાં આવતા વેચાણ દસ્તાવેજમાં મિલ્કત ખરીદી પેટે ખરીદનાર દ્વારા વેચનારને ચૂકવવા પાત્ર રકમ છે.

મિલ્કત વેચાણ કરનાર વ્યક્તિ માટે:

ઇન્કમ ટેક્સ કાયદાની કલમ 50C હેઠળ કોઈ પણ સ્થાવર મિલકતનું વેચાણ કરવામાં આવે ત્યારે જો સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી રાજ્ય સરકારની જંત્રી પ્રમાણે ચૂકવવામાં આવેલ હોય ત્યારે ઇન્કમ ટેક્સ હેઠળ રાજ્ય સરકારની જંત્રીનું મૂલ્યથી ઓછો રકમનો અવેજ દર્શાવી શકાય નહીં. વેચનાર દ્વારા પોતાના વેચાણ દસ્તાવેજમાં અવેજ જંત્રી મૂલ્યથી ઓછો દર્શાવેલ હોય તો પણ ઇન્કમ ટેક્સ ભરવાની જવાબદારી તેની જંત્રીની રકમ મુજબ લાગુ પડે. જો કે આ નિયમમાં હવે થોડી રાહત આપવામાં આવેલ છે. હાલમાં પ્રવર્તમાન નિયમ મુજબ સ્થાવર મિલ્કત વેચનાર દ્વારા દર્શાવવામાં આવેલ અવેજ કરતાં જંત્રી મૂલ્ય કરતાં 110% કરતાં વધુ ના હોય તો આવા કિસ્સામાં વેચાણ દસ્તાવેજમાં  દર્શાવવામાં આવેલ અવેજની રકમ જ માન્ય ગણાશે. જો  બીજા શબ્દોમાં કહીએ તો અવેજની રકમ અને જંત્રીની રકમમાં 10% થી વધુ તફાવત હોય ત્યારે જ ઇન્કમ ટેક્સનો આ નિયમ લાગુ પડતો હોય છે.

આ નિયમ અંગે ઉદાહરણ જોઈએ તો શ્રી અમદાવાદી દ્વારા એક “ફ્લેટ” ખરીદી કરવામાં આવ્યો છે જેનું રાજ્ય સરકાર દ્વારા જંત્રીનું મૂલ્ય 10 લાખ છે. આ કિસ્સામાં વેચાણ દસ્તાવેજમાં દર્શાવવામાં આવતો અવેજ 10 લાખ દર્શાવવો જરૂરી છે. જો આ વેચાણ દસ્તાવેજમાં અવેજની રકમ 8 લાખ દર્શાવવામાં આવે તો પણ ઇન્કમ ટેક્સ કાયદાની કલમ 50C મુજબ વેચનારની ટેક્સ ભરવાની જવાબદારી 10 લાખ ઉપર જ ગણતરી કરવામાં આવશે. પરંતુ પ્રવર્તમાન નિયમ મુજબ ઉપરોક્ત ઉદાહરણમાં જો અવેજની રકમ 9.50 લાખ દર્શાવવામાં આવી હોય તો જંત્રી મૂલ્ય અને અવેજનો આ તફાવત જંત્રીથી 10% થી ઓછો હોય, જંત્રી 10 લાખ હોવા છતાં, 9.50 લાખની રકમ માન્ય રહેતી હોય છે અને આ રકમ ઉપર મૂડી નફો ભરવાની જવાબદારી ઊભી થાય.

મિલ્કત ખરીદ કરનાર વ્યક્તિ માટે

ઉપર આપણે સ્થાવર મિલ્કતના વેચાણ કરનાર વ્યક્તિ માટે મહત્વના નિયમ ઉપર ચર્ચા કરી. તેવી રીતે સ્થાવર મિલ્કત ખરીદી કરનાર માટે પણ અમુક નિયમોનું પાલન કરવું ખૂબ જરૂરી છે. જેમ સ્થાવર મિલ્કતના વેચાણ સંદર્ભે જંત્રી મૂલ્ય જોવું જરૂરી છે તેવી જ રીતે મિલ્કત ખરીદી કરવા સમયે પણ જંત્રી મૂલ્ય ધ્યાને રાખવું ખૂબ જરૂરી છે. ઇન્કમ ટેક્સ કાયદાની કલમ 56 મુજબ જંત્રી મૂલ્ય કરતાં અવેજની રકમ જો 50 હજાર કરતાં વધુ રકમનો તફાવત ધરાવતી હોય તો આ તફાવતની રકમ વેચનાર દ્વારા ખરીદનારને બક્ષિસ (ગિફ્ટ) તરીકે માની લેવામાં આવશે અને ખરીદનારની અન્ય સ્ત્રોતની આવક તરીકે કરપાત્ર આવકમાં ઉમેરવામાં આવશે.

ઉદાહરણ તરીકે શ્રી અમદાવાદીએ શ્રી વાગલે પાસેથી એક ફ્લેટની ખરીદી 90 લાખના અવેજ દર્શાવી કરી છે. આ ફ્લેટનું જંત્રી મૂલ્ય 1 કરોડ છે. આ કિસ્સામાં જંત્રી મૂલ્ય તથા અવેજ વચ્ચેની રકમ 10 લાખ શ્રી અમદાવાદીને, શ્રી વાગલે દ્વારા બક્ષિસ (ગિફ્ટ) આપવામાં આવેલ છે તેમ માની લેવામાં આવશે અને શ્રી અમદાવાદી ઉપર આ રકમ ઉપર ટેક્સ ભરવાની જવાબદારી આવી જશે.

આમ, જંત્રી અંગે સલગ્ન ઇન્કમ ટેક્સના આ નિયમ અંગે યોગ્ય જાણકારી ના હોય તો ખરીદનાર તથા વેચનાર ઉપર ટેક્સની મોટી જવાબદારી આવી જતી હોવાના અનેક કિસ્સા અવારનવાર સામે આવતા હોય છે.

સ્થાવર મિલ્કતનો અવેજ 20000 કે તેથી વધુ હોય તો બેન્ક દ્વારા આ રકમ મેળવવી છે જરૂરી:

ઇન્કમ ટેક્સ કાયદા હેઠળ કોઈ સ્થાવર મિલ્કતના અવેજ સંદર્ભે વેચનારને થતી ચુકવણીની રકમ જો 20000 (વીસ હજાર) કે તેથી વધુ હોય તો આ ચુકવણી બેંકિંગ વ્યવહારો વડે કરવી જરૂરી છે. બીજા શબ્દોમાં કહીએ તો આ ચુકવણી રોકડમાં કરી શકાય નહીં. અનેકવાર ટેક્સ કન્સલ્ટન્ટ પાસે તેઓના અસીલ એવા વ્યવહાર કરીને આવતા હોય છે જેમાં તેઓએ મિલ્કત વેચાણ સંદર્ભે અવેજની મોટી રકમ રોકડમાં સ્વીકારેલ હોય છે. વેચનાર દ્વારા મોટી રકમ જો રોકડમાં સ્વીકારવામાં આવેલ હોય તો જેટલી રકમ રોકડમાં સ્વીકારવામાં આવેલ હોય તેટલી રકમનો જ દંડ તેના ઉપર લાગુ થઈ શકે છે.

ઉદાહરણ તરીકે શ્રી અમદાવાદી એક ફ્લેટ 10 લાખમાં વેચાણ કરેલ છે. આ 10 લાખની રકમ તેઓએ રોકડમાં સ્વીકારેલ છે. આ કિસ્સામાં શ્રી અમદાવાદી ઉપર 10 લાખની રકમનો દંડ વેચનાર ઉપર લાગુ પડી શકે છે.

50 લાખ કે તેથી વધુના અવેજ/જંત્રી મૂલ્ય ધરાવતી મિલ્કત ખરીદતા સમયે ખરીદનાર દ્વારા TDS કરવાની જવાબદારી:

ઇન્કમ ટેક્સ કાયદાની કલમ 194IA હેઠળ જ્યારે 50 લાખ કે તેથી વધુ અવેજ અથવાતો 50 લાખ કે તેથી વધુ રકમની જંત્રી ધરાવતી મિલ્કતની ખરીદી કરવામાં આવે ત્યારે ખરીદનારે વેચનારને ચૂકવવાની થતી રકમમાંથી અવેજની રકમના 1% લેખે TDS (ટેક્સ ડિડક્ટેડ એટ સોર્સ) કરવાનો રહે છે. ઉલ્લેખનીય છે કે મિલ્કત ખરીદી માટે ચૂકવવામાં આવતા અવેજના દરેક હપ્તા સમયે આ TDS કરવાનો રહે છે. આ ઉપરાંત મિલ્કતના મૂલ્યની ગણતરી કરવા સમયે એક થી વધુ વેચનારાઓ કે એક થી વધુ  ખરીદનારાઑ હોય તો પણ તેનું મૂલ્ય સંયુક્ત રીતેજ ગણવાનું રહે છે. જો આ પ્રમાણે ખરીદનાર દ્વારા TDS કરવામાં ના આવ્યો હોય તો આ TDS ની રકમ ભરવા ખરીદનાર જવાબદાર બની શકે છે.

ઉદાહરણ તરીકે  શ્રી અમદાવાદીએ એક ફ્લેટની ખરીદી અમદાવાદ ખાતે કરી છે જેનું મૂલ્ય 1 કરોડ છે. આ સંજોગોમાં તેઓએ વેચનારને 1 કરોડની ચુકવણી કરવા સમયે તેમાથી 1% એટલેકે 1 લાખની રકમ વેચનારને ચૂકવવાની થતી રકમમાંથી TDS તરીકે કાપી, આ રકમ ઇન્કમ ટેક્સ ડિપાર્ટમેંટમાં વેચનાર વતી ભરવાની રહેશે.

30 લાખ ઉપરની મિલ્કત ખરીદ વેચાણની વિગતો અંગે ઇન્કમ ટેક્સ ડિપાર્ટમેંટને આપવાની રહે છે માહિતી:

ઇન્કમ ટેક્સ કાયદા હેઠળ 30 લાખ ઉપરની મિલ્કતના ખરીદ વેચાણ અંગેના વ્યવહારોની જાણ “સબ રજીસ્ટ્રાર” ઓફિસ દ્વારા ઇન્કમ ટેક્સ ડિપાર્ટમેંટને આપવાની રહે છે. “સબ રજીસ્ટ્રાર” ઓફિસ એટ્લે એવી ઓફિસ જ્યાં મિલ્કતના ખરીદ વેચાણ અંગેના દસ્તાવેજોની નોંધણી કરવામાં આવે છે. આમ, “સબ રજીસ્ટ્રાર” ઓફિસ દ્વારા આપવામાં આવેલ માહિતી ઉપરથી ઇન્કમ ટેક્સ ડિપાર્ટમેંટ દ્વારા જે તે ખરીદનાર તથા વેચનાર અંગેની વિગતો તપાસવામાં આવતી હોય છે. ઇન્કમ ટેક્સ ડિપાર્ટમેંટ દ્વારા ખરીદનારના મિલ્કત ખરીદી બાબતેના સ્ત્રોતની તો વેચનાર દ્વારા આ મિલ્કતના વેચાણના નફા ઉપર ઇન્કમ ટેક્સ ભરવામાં આવ્યો છે કે નહીં તે અંગે તપાસ કરવામાં આવતી હોય છે.

સ્થાવર મિલ્કતના ખરીદ વેચાણ સંદર્ભે આગોતરું આયોજન કરવું છે ખૂબ જરૂરી!!

સ્થાવર મિલ્કતના વ્યવહારોનું મૂલ્ય સામાન્ય રીતે મોટું રહેતું હોય છે. આ વ્યવહારો કરતાં સંદર્ભે આગોતરું આયોજન કરવું ખૂબ જરૂરી બનતું હોય છે. આ આયોજનમાં સૌથી પહેલા જરૂરી છે જે તે સ્થાવર મિલ્કતની જંત્રીનું મૂલ્ય જાણવું. આ જંત્રી મૂલ્ય જાણી ખરીદનાર તથા વેચનાર બન્ને એ પોતાના ટેક્સ એડવોકેટ, CA કે ટેક્સ કન્સલ્ટન્ટને દસ્તાવેજ બનાવતા પહેલા મળવું જરૂરી છે. આ આગોતરું આયોજન કરવામાં ના આવે તો વ્યક્તિ ક્યારેક મોટી મુશ્કેલીમાં મુકાઇ શકે છે.

(આ લેખ ગુજરાતના જાણીતા દૈનિક ફૂલછાબની વ્યાપારભૂમિ પૂર્તિમાં તા. 01.11.2021 ના રોજ પ્રસિદ્ધ થયેલ છે.)