ઘણીવાર મિલ્કત ખરીદી કરવામાં થયેલ નાની ભૂલ બનાવી શકે છે આપની મિલ્કતને બેનામી!!
બેનામી પ્રોપર્ટી અંગે પ્રવર્તમાન કાયદાની જાણકારીના અભાવે ઘણા મિલ્કત ખરીદી અંગેના વ્યવહારો બનાવી શકે છે પ્રોપર્ટીને બેનામી. બેનામી મિલ્કત બાબતે મોટાભાગે રાજકારણમાં હોય તેઓ થતા હોય છે શિકાર!! હજુ સામાન્ય લોકોને નથી થઇ આ કાયદાની અસર. પણ ભવિષ્યની મુશ્કેલીથી બચવા આ અંગેના નિયમો જાણી લેવા છે જરૂરી:
તા. ૧૯.૦૬.૨૦૨૬: નોટબંધીની જાહેરાત થઈ તે સમયે કેન્દ્ર સરકાર દ્વારા નોટબંધી લાગુ કરવા સાથે “બેનામી ટ્રાન્સેકશન (પ્રોહીબીશન) એમેંડમેંટ એક્ટ, 2016 પણ લાગુ કરવામાં આવ્યો હતો. ખરેખર નોટબંધી સમયે આ બેનામી પ્રોપર્ટી એક્ટ કાયદો લાગુ કરવામાં આવ્યો તે કાયદો હકીકતમાં 1988 માં લાવવામાં આવેલ “પ્રોહિબિશન ઓફ બેનામી પ્રોપર્ટી ટ્રાન્સેકશન એક્ટ, 1988” ના સુધારા સ્વરૂપે હતો. જૂના કાયદાની જોગવાઇઓમાં નવા લાગુ કરવામાં આવેલ કાયદામાં મોટા પ્રમાણમા ફેરફારો કરવામાં આવ્યા હતા. આ સુધારો લાગુ કરવાના કારણમાં સરકાર દ્વારા જણાવવામાં આવ્યું હતું કે 1988 ના કાયદામાં એવી જોગવાઇઓનો અભાવ હતો જેનાથી બેનામી સંપતિને લગતા વ્યવહારો રોકવા શક્ય ના હતા. હવે આ સુધારા દ્વારા આ કાયદાનો વધુ સાર્થક રીતે અમલ થઈ શકશે તેવું માનવામાં આવી રહ્યું હતું. બેનામી સંપતિને લગતા વ્યવહારો બાબતે દંડ-સજા 1988 થી થયેલ તમામ વ્યવહારો ઉપર લાગુ પડશે તેવી જોગવાઈ આ નવા સુધારેલા કાયદામાં કરવામાં આવી છે. જો કે યુનિયન ઓફ ઈન્ડિયા વી. ગણપતિ ડીલકોમ પ્રા. લી ના કેસમાં માનનીય સર્વોચ્ચ ન્યાયાલય દ્વારા 2016 ના સુધારેલા કાયદાની આ જોગવાઈને બંધારણથી વિરુદ્ધની ગણી રદ્દ કરવામાં આવી છે. આમ, આ ચુકાદા પ્રમાણે 1988 થી 2016 વચ્ચેના વ્યવહારોને સુધારેલા કાયદાની જોગવાઈ લાગુ પડે નહીં પરંતુ જૂના કાયદાની જોગવાઈ લાગુ પડે અને આ વ્યવહારો 1988 ના જૂના કાયદાની જોગવાઈઓ પ્રમાણે જ ગણવાના રહે તેવું ઠરાવવામાં આવ્યું છે.
આ કાયદો જન સામાન્યને સ્પર્શતો હોવા છતાં આ કાયદા બાબતે જોઈએ તેવી ગંભીરતા તથા જાણકારી લોકો પાસે નથી. આ કાયદાની જોગવાઈઓની જાણકારીના અભાવે ક્યારેક અજાણતા વ્યક્તિ સંપતિની ખરીદી કરતાં હોય ત્યારે આ કાયદાની જોગવાઈઓનો ભંગ થઈ જતો હોય છે અને ભવિષ્યમાં પોતાના મહેનતની મૂડીથી ખરીદવામાં આવેલ આ સંપતિ ક્યારેક ખોવાનો વારો સુદ્ધાં આવી શકે. આ કારણે આ કાયદાની સામાન્ય જોગવાઇઓ દરેક વ્યક્તિએ સમજવી જરૂરી છે.
બેનામી સંપતિ એટ્લે શું?
બેનામી સંપતિ એટ્લે એવી સંપતિ જે આ કાયદા હેઠળ જે વ્યવહારોને બેનામી જાહેર કર્યા છે તેના દ્વારા ધારણ કરવામાં આવી હોય.
બેનામી વ્યવહારો એટ્લે શું?
બેનામી વ્યવહારોમાં નીચેના વ્યવહારોનો સમાવેશ થાય છે:
- એવા વ્યવહારો જ્યાં મિલ્કતની તબદીલી એવી રીતે હાથ ધરવામાં આવેલ હોય જ્યાં મિલ્કત એક વ્યક્તિના નામે ખરીદવામાં આવી હોય અને આ મિલ્કત ખરીદવા અંગેની રકમ અન્ય વ્યક્તિ દ્વારા ચૂકવવામાં આવેલ હોય અને જ્યાં મિલ્કતનો તાત્કાલિક કે ભવિષ્યમાં, સીધી કે આડકતરી રીતે લાભ મિલ્કત ખરીદવામાં રકમ ચૂકવનર વ્યક્તિને મળવાનો હોય.
- એવા વ્યવહાર કે જ્યાં મિલ્કતની ખરીદી જ્યારે કોઈ કાલ્પનિક વ્યક્તિના નામે કરવામાં આવેલ હોય. ઉદાહરણ તરીકે “રામભરોસે” કે Mr X જેવા કાલ્પનિક નામો પર થયેલ મિલ્કતની ખરીદી.
- એવા વ્યવહાર કે જ્યાં મિલ્કતના માલિક પોતાની મિલ્કત વિશે જાણ નથી અથવા તો આવી મિલ્કતના પોતે માલિક હોવાનું તેઓ નકારે છે.
- એવા વ્યવહારો કે જ્યાં મિલ્કત માટેની ચુકવણી કરનાર વ્યક્તિ મળી શકતો નથી અથવા તો આવી વ્યક્તિ કાલ્પનિક હોય.
બેનામી વ્યવહારના આપવાદો:
ઉપર જણાવેલ છે તેમ બેનામી વ્યવહારો દ્વારા ધારણ કરવામાં આવેલ કોઈ પણ મિલ્કત સામાન્ય રીતે બેનામી સંપતિ ગણાય. જો કે ઉપર જણાવેલ બેનામી વ્યવહારોમાં અમુક આપવાદો પણ આપવામાં આવેલ છે જે આપવાદો નીચે મુજબ છે.
- જ્યાર કોઈ હિન્દુ અવિભક્ત કુટુંબ (HUF) દ્વારા પોતાના સભ્યોના લાભ માટે કોઈ મિલ્કત કર્તા કે કોઈ અન્ય સભ્યના નામે ખરીદવામાં આવે અને આ મિલ્કત ખરીદીની ચુકવણી HUF ના જાહેર કરવામાં આવેલ આવક માંથી કરવામાં આવેલ હોય ત્યારે આવા વ્યવહાર બેનામી વ્યવહાર ગણાય નહીં.
- જ્યારે કોઈ વ્યક્તિ કોઇ કાયદા હેઠળ વિશ્વાસજનક વ્યક્તિ તરીકે કોઈ મિલ્કત ધારણ કરી રહ્યા હોય ત્યારે પણ આવા વ્યવહાર બેનામી વ્યવહાર ગણાય નહીં. ઉદાહરણ તરીકે કોઈ ટ્રસ્ટી પોતાના ટ્રસ્ટ વતી, ભાગીદાર પોતાની ભાગીદારી પેઢી વતી, ડાયરેક્ટર પોતાની કંપની વતી કોઈ મિલ્કત ધારણ કરી રહ્યા હોય ત્યારે પણ આવા મિલ્કત અંગેના વ્યવહાર બેનામી વ્યવહાર ગણાય નહીં.
- કોઈ વ્યક્તિ પોતાના જીવનસાથી (પતિ કે પત્ની) કે પોતાના બાળકોના નામે મિલ્કત ખરીદે અને જેની ચુકવણી તે વ્યક્તિ પોતાના જાહેર કરાયેલી આવક માંથી કરે ત્યારે પણ આવા વ્યવહાર બેનામી વ્યવહાર ગણાય નહીં.
- જ્યારે કોઈ વ્યક્તિ પોતાના ભાઈ-બહેન કે સીધી લીટીના વારસદારના નામે કોઈ મિલ્કત ખરીદે અને તેની ચુકવણી પોતે પોતાની જાહેર કરેલી આવક માંથી કરે અને આ મિલ્કતમાં પોતે સહમાલિક હોય તેવા વ્યવહારો પણ બેનામી વ્યવહાર ગણાય નહીં.
- જ્યારે કોઈ મિલ્કત માટે “ટ્રાન્સફર ઓફ પ્રોપર્ટીઝ એક્ટ” હેઠળ કબ્જા સાથેનો કરાર કરવામાં આવ્યો હોય અને આ મિલ્કતનો કબ્જો એક વ્યક્તિ પાસે હોય અને માલિકી અન્ય વ્યક્તિ પાસે હોય તેવા કિસ્સામાં આ વ્યવહારો બેનામી વ્યવહારો ગણાય નહીં. પરંતુ આવા વ્યવહારોને લગતા દસ્તાવેજની નોંધણી થયેલી હોવી અને યોગ્ય સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી ભરેલી હોય તે જરૂરી છે.
કોણ છે બેનામીદાર તથા “બેનિફીશીયલ ઓનર”??
જે વ્યક્તિ ના નામ પર મિલ્કત ખરીદવામાં આવેલ હોય તે વ્યક્તિ આ કાયદા હેઠળ બેનામીદાર તરીકે ઓળખાય છે. જ્યારે જે વ્યક્તિના હિત તથા લાભ માટે આ મિલ્કત ખરીદવામાં આવેલ છે તે વ્યક્તિ “બેનિફીશીયલ ઓનર” તરીકે ઓળખાય છે.
શું આ કાયદા હેઠળ સ્થાવર તથા જંગમ એમ બન્ને મિલકતોનો સમાવેશ થાય?
હા, આ કાયદા હેઠળ મિલકતોમાં સ્થાવર તથા જંગમ એમ બન્ને મિલ્કતોનો સમાવેશ થાય છે. આ ઉપરાંત ભૌતિક તથા અભૌતિક એમ તમામ મિલ્કતોનો પણ સમાવેશ આ કાયદા હેઠળ થાય છે. ટૂંકમાં કહીએ તો આ કાયદા હેઠળ જમીન, મકાન, દુકાન, ગાડી, ઘરેણાં, રોકાણ, બેન્ક ખાતા, બેન્ક ફિક્સ ડિપોઝિટ, મ્યુચઅલ ફંડ, પેટન્ટ, કૉપીરઈટ વગેરે તમામ મિલ્કતોનો સમાવેશ થઈ જાઈ છે.
બેનામી વ્યવહારો દ્વારા એકત્રિત બેનામી મિલ્કત ઉપર શું અસર પડી શકે છે?
ઉપર જણાવેલ બેનામી વ્યવહારો દ્વારા ખરીદવામાં આવેલ મિલ્કત બેનામી સંપતિ સાબિત થાય ત્યારે આવી મિલ્કત કેન્દ્ર સરકાર દ્વારા જપ્ત કરવામાં આવે છે. આ ઉપરાંત આવા વ્યવહારો જ્યારે કોઈ કાયદાની જોગવાઈથી બચવા અથવા તો લેણદારને રકમ ચુકવણીથી બચવા કરવામાં આવ્યા હોય તેવું સાબિત થાય ત્યારે બેનામીદાર, બેનિફિશિયલ ઓનર તથા આ કાર્યમાં મદદરૂપ થનાર વ્યક્તિ ઓછામાં ઓછી 1 વર્ષથી માંડી વધુમાં વધુ સાત વર્ષ સુધીની સખ્ત સજા થઈ શકે છે. આ ઉપરાંત આવા વ્યવહારો બદલ મિલ્કતના વ્યાજબી બજાર મૂલ્યના 25% સુધીનો દંડ પણ થઈ શકે છે.
ક્યારેક કાયદાની અજ્ઞાનતાના કારણે થઈ શકે છે મોટી ભૂલ:
ઘણીવાર એવું ધ્યાને આવતું હોય છે કે આ બેનામી વ્યવહારોને લગતા કાયદાની અજ્ઞાનતાના કારણે કોઈ વ્યક્તિ મોટી મુશ્કેલીમાં મુકાઇ ગયા હોય. ક્યારેક કોઈ વ્યક્તિ પોતાના માતા-પિતા કે ભાઈ બહેનના નામે કોઈ મિલ્કત ખરીદતા હોય છે જેમાં પોતાનું નામ સાથે રાખતા હોતા નથી. આ નાની ગણી શકાય એવી ભૂલ ક્યારેક ભારે પડી શકે છે. ક્યારેક એવું પણ સામે આવતું હોય છે કે કોઈ સ્થાવર મિલ્કત સંદર્ભે કબ્જા સાથેનો કરાર કરવામાં આવ્યો હોય છે પણ આ કરાર રજિસ્ટર્ડ કરવામાં આવ્યો હોતો નથી, આ સમયે પણ આ નાની ભૂલ વ્યક્તિને ક્યારેક મોંઘી પડી શકે છે. ક્યારેક કોઈ ઉતાવળમાં ચુકવણી કરવાની જરૂરી હોય, મિલ્કત જેમના નામે ખરીદવામાં આવી હોય તેના સિવાય કોઈ ત્રાહિત વ્યક્તિના એકાઉન્ટ દ્વારા ચેક સીધો વેચનારને આપવામાં આવતો હોય છે. આ તમામ ભૂલો ચોક્કસ નાની ગણી શકાય પણ બેનામી પ્રોપર્ટીના કાયદાની જોગવાઈ લાગુ થવા માટે પૂરતી ગણાય.
બેનામી કાયદા હેઠળ યોગ્ય તપાસ કરી તે અંગે નિર્ણય કરવાની સત્તા વિવિધ આયકર સત્તાધિકારીઓની હોય છે. કોઈ મિલ્કત સંદર્ભે બેનામી વ્યવહારો જ્યારે પકડવામાં આવે અને આ વ્યવહારો સાબિત થાય ત્યારે સમગ્ર મિલ્કત કેન્દ્ર સરકાર દ્વારા જપ્ત કરવામાં આવતી હોય છે. આ ઉપરાંત બેનામીદાર તથા બેનિફિશિયલ ઓનર બન્ને માટે સજા તથા દંડની જવાબદારી ઉદ્દભવી શકે છે. કાળા નાણાં દ્વારા ઊભી કરવામાં આવેલ મિલ્કતને તો આ કાયદો ગહન રીતે અસર કરે જ છે પરંતુ ઘણીવાર જાણકારીના અભાવે કરવામાં આવેલ સાચા વ્યવહારો પણ આ કાયદાનો ભોગ બની શકે છે. આમ, આ પ્રકારની મુશ્કેલીથી બચવા આ કાયદાની પ્રાથમિક જાણકારી આપવા આ લેખમાં પ્રયાસ કરવામાં આવ્યો છે.
-By ભવ્ય ડી. પોપટ, એડવોકેટ એન્ડ નોટરી (એડિટર-ટેક્સ ટુડે)
(આ લેખ જાણીતા ગુજરાતી દૈનિક ફૂલછાબની વ્યપભૂમિપૂર્તિમાં તારીખ ૧૫.૦૬.૨૦૨૬ ના રોજ પ્રકાશિત થયેલ છે.)
